In Portogallo il mattone è da record
per compravendite, prezzi e imposte

Per il Portogallo il 2017 è stato un anno record per il settore immobiliare, caratterizzato da una considerevole presenza di investitori stranieri e un continuo incremento dei prezzi, ai massimi dal 2011. Negli ultimi anni, infatti, il trend positivo delle compravendite immobiliari ha assunto un ruolo determinante nella crescita dell’economia lusitana, ponendosi anche come punto di accesso per ulteriori investimenti nel Paese, e inserendo il Portogallo nel club dei Paesi europei con i mercati del mattone più vivaci e appetibili per gli investitori esteri. Allo stesso tempo, però, l’attenzione (e la pressione) sulla fiscalità immobiliare portoghese è aumentata a tal punto da chiedersi se e quanto le tasse sugli immobili possano incidere sulla competitività del settore.
La risposta l’ha fornita lo “Studio sulla competitività fiscale nel settore immobiliare”, a cura di Ernst&Young e in collaborazione con l’Associazione portoghese dei Promotori e Investitori Immobiliari (APPII), che ha confrontato le regole fiscali portoghesi con quelle applicate in Italia, Germania, Spagna, Paesi Bassi, ossia i quattro mercati europei considerati diretti concorrenti nell’attrazione degli investimenti immobiliari. Le conclusioni dell’analisi sono chiare: in Portogallo si paga di più e il peso delle imposte sugli immobili può effettivamente condizionare gli investimenti.

Comprare casa in Portogallo: le imposte da pagare
Quando si acquista un immobile, le prime tasse da pagare sono l’imposta di bollo (IS) e l'imposta municipale sul trasferimento immobiliare (IMT). L’IS, introdotta nel 1660, è la tassa più antica del sistema fiscale portoghese: si applica in occasione di un’acquisizione o donazione di beni immobili, con un tasso dello 0,8%. Il valore, seppure al di sotto di quello spagnolo (1,5%), è più alto di quello di Germania e Paesi Bassi. L’imposta municipale sul trasferimento immobiliare (IMT), in vigore dal 2004, è destinata ai Comuni e nell’ultimo anno ha portato alle casse municipali 851,2 milioni di euro, oltre 195 milioni in più rispetto al 2016. Anche per questa imposta la Spagna applica il valore più alto (con un massimo dell'11%), mentre il Portogallo ha il terzo tasso più alto (inizia al 6%), davanti all'Italia (4%) e ai Paesi Bassi (2%). Secondo lo studio, quindi, al momento dell’acquisto di una proprietà la tassazione portoghese “potrebbe essere molto più costosa che negli altri Paesi”, in particolare per “l’impatto dell’imposta di bollo sul finanziamento per l'acquisizione di beni immobili”.
L’elenco delle tasse da pagare si allunga una volta diventati proprietari: è la volta dell’imposta comunale sulla proprietà (IMI) e dell'imposta addizionale all'IMI (AIMI) per le case più costose. La prima, introdotta nel 2003, è un’imposta sul "valore patrimoniale degli edifici rurali e urbani", con aliquote tra lo 0,3% e lo 0,45% a seconda dei Comuni, mentre per gli immobili con un valore fiscale di oltre 600.000 euro va versata anche l’AIMI, istituita circa un anno fa. In questo caso, il Portogallo risulta in linea con i valori delle tasse e delle addizionali applicate dagli altri quattro Paesi.

Se ad acquistare l’immobile è una società: il fattore IRC
Se è un’impresa a effettuare l’acquisto, va aggiunta anche l'imposta sul reddito delle persone giuridiche (IRC). Secondo l’analisi, i tassi applicati nei cinque Paesi si attestano per lo più allo stesso livello, anche se il  Portogallo ha il tasso minimo più basso (21%) e quello massimo del 29,5%, mentre la Germania ha il tasso massimo più alto (32,98%). Nel 2018, però, il tasso aggregato per il Portogallo è salito al 31,5%, facendo emergere una criticità che potrebbe rivelarsi fattore negativo per gli investimenti. Non solo: l’IRC interviene anche al momento della vendita della proprietà, perché si applica al reddito ottenuto con la transazione, con un tasso variabile a seconda della residenza dell'investitore - se in ​​Portogallo o all’estero. Nel primo caso, le aliquote vanno dal 21% al 29,5%; quando l’investitore non è residente, invece, si applica un tasso fisso del 25%. Rispetto agli altri quattro Paesi, il livello di tassazione in Portogallo è praticamente identico a quello dei Paesi Bassi e di poco sopra l’Italia, mentre è la Germania ad avere i tassi più bassi di IRC (15,83%). Se si considerano i dati aggregati, però, per il Portogallo “il livello della tassazione IRC in fase di dismissione dell’immobile appare elevato” e rappresenta un altro potenziale fattore negativo per gli investimenti.

Misure per sostenere gli investimenti immobiliari
Secondo quanto emerso finora, quindi, il regime fiscale portoghese sugli immobili potrebbe condizionare in negativo gli investimenti nel settore, soprattutto se a questo si aggiunge un contesto di instabilità legislativa, accompagnata da una burocrazia a volte eccessiva. In confronto ai mercati concorrenti, comunque, il mercato immobiliare portoghese mostra ancora un “potenziale endogeno derivante da prezzi più bassi e rendimenti interessanti”, e potrebbe certamente essere accompagnato da “misure che migliorino la competitività del Portogallo e che ne facciano uno dei più interessanti mercati del mattone”. Tra le proposte avanzate dagli autori dello studio, l'introduzione delle “società di investimento immobiliare, che rappresentano una realtà di successo in alcuni dei Paesi osservati e costituiscono un veicolo di investimento immobiliare accettato a livello internazionale, standardizzato e quindi noto agli investitori”,  potrebbe favorire l'attrattiva del mercato portoghese.