Le compravendite immobiliari, anche se contenute in uno stesso atto, scontano le imposte ipotecaria e catastale in maniera autonoma, se si tratta di negozi tra i quali non sussiste un vincolo di connessione oggettivo.
Questo principio è stato affermato, in relazione ad un atto di compravendita stipulato tra genitori e figli, dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 28539 del 15 dicembre 2020.
Il caso di specie ha riguardato un atto mediante il quale due genitori hanno venduto:
- ad un figlio un’abitazione, una cantina e tre autorimesse
- ad altro figlio due abitazioni e quattro autorimesse.
In atto è stato indicato un prezzo complessivo relativo al trasferimento dei beni nei confronti del primo figlio, e un prezzo complessivo relativo al trasferimento dei beni nei confronti del secondo figlio.
Ai fini dell’applicazione delle imposte secondo la disciplina del “prezzo valore”, di cui al comma 497 dell’articolo 1 della legge n. 266/2005, in atto è stato precisato che le sette autorimesse trasferite, costituivano pertinenza dei fabbricati abitativi ceduti ai rispettivi acquirenti delle abitazioni.
Ciascun acquirente ha chiesto l’agevolazione “prima casa”, oltre che per un’abitazione anche per una delle autorimesse acquistate.
Ai fini del pagamento delle imposte ipotecaria e catastale, occorre precisare che, in base al comma 3 dell’articolo 10 del Dlgs n. 23/2011, gli atti assoggettati all’imposta di registro in misura proporzionale “…sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro cinquanta”.
In sede di registrazione telematica dell’atto di vendita, il notaio ha versato le imposte relative alla trascrizione e alla voltura nel modo seguente:
- imposta ipotecaria: 50 euro complessivi per i trasferimenti nei confronti del primo figlio e 50 euro complessivi per i trasferimenti nei confronti del secondo figlio;
- imposta catastale: 50 euro complessivi per i trasferimenti nei confronti del primo figlio e 50 euro complessivi per i trasferimenti nei confronti del secondo figlio.
Pertanto, per l’intero atto, il notaio ha versato, oltre all’imposta di registro, 100 euro a titolo di imposta ipotecaria e 100 euro a titolo di imposta catastale.
In sede di controllo della tassazione effettuata dal notaio, invece, l’ufficio territoriale presso il quale era stato registrato l’atto, ha ritenuto che per l’atto fossero dovute, oltre all’imposta di registro, le seguenti imposte.
- imposta ipotecaria: 100 euro complessivi per i trasferimenti nei confronti del primo figlio e 100 euro complessivi per i trasferimenti nei confronti del secondo figlio;
- imposta catastale: 100 euro complessivi per i trasferimenti nei confronti del primo figlio e 100 euro complessivi per i trasferimenti nei confronti del secondo figlio.
L’avviso di liquidazione emesso dall’Ufficio è stato ritenuto legittimo sia dalla Ctr della Lombardia (sentenza n. 2481 dell’11 giugno 2019) che dalla Corte di cassazione con la pronuncia in commento.
Questa tassazione, più onerosa, è stata ritenuta corretta in considerazione del fatto che, in realtà, si trattava di quattro compravendite tra loro autonome, delle quali due relative ad abitazioni e cantina pertinenziale e due relative alle autorimesse.
In particolare i giudici tributari di secondo grado hanno negato che nel caso di specie si trattasse di un negozio complesso, nonostante la sussistenza di un rapporto di parentela di primo grado tra le parti, l’indicazione di un prezzo unitario e l’unicità della trattativa. Secondo la Ctr della Lombardia, in pratica, ciascuna disposizione negoziale conservava una propria autonoma rilevanza giuridica in considerazione del fatto che gli immobili erano stati ritenuti connessi soltanto “…per la mera volontà dei contraenti…”.
La suprema Corte ha condiviso tale impostazione, richiamando il proprio orientamento in merito alla tassazione di atti aventi ad oggetto più cessioni di quote di società.
Nella motivazione è stato richiamato l’articolo 21 del testo unico sull’imposta di registro.
Questa disposizione si occupa della tassazione degli atti contenenti più disposizioni, disponendo che:
- se le disposizioni non derivano necessariamente le une dalle altre, per la loro intrinseca natura, ogni disposizione sarà soggetta ad imposta come se fosse un atto distinto (primo comma)
- se le disposizioni derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, l’imposta si applica come se l’atto contenesse la sola disposizione che dà luogo all’imposizione più onerosa (secondo comma).
Nella motivazione dell’ordinanza n. 28539/2020 è stato richiamato il costante orientamento della Corte di cassazione, in base al quale “…le disposizioni soggette a tassazione unica sono soltanto quelle fra le quali intercorre, in virtù della legge o per esigenza obiettiva del negozio giuridico, e non per volontà delle parti, un vincolo di connessione, o compenetrazione, immediata e necessaria: occorre, cioè, che sussista tra le convenzioni, ai fini della tassazione unica, un collegamento che non dipenda dalla volontà delle parti, ma sia, con carattere di oggettiva causalità, connaturato, come necessario giuridicamente e concettualmente, alle convenzioni stesse.”
E’ stata, altresì, richiamata la distinzione tra:
- il negozio complesso, caratterizzato da una causa unica e, quindi, soggetto a tassazione unica
- i negozi collegati, che restano tra loro distinti e, quindi, sono soggetti a tassazione in maniera autonoma.
Con riferimento al caso specifico, si è dato rilievo anche all’elevato numero di autorimesse cedute agli acquirenti e si è ritenuto che la vendita di tali autorimesse costituisse un negozio autonomo rispetto alle vendite delle abitazioni.
Di conseguenza è stato affermato che nell’atto fossero presenti quattro compravendite e non due soltanto. Pertanto, è stato valutato legittimo l’avviso di liquidazione emesso dall’ufficio territoriale presso il quale il notaio aveva registrato l’atto.
