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Giurisprudenza

Il capannone è strumentale
anche se in ristrutturazione

Non possono essere quindi applicate le imposte ipo-catastale in misura fissa, considerato che il fabbricato è comunque già ultimato e di categoria catastale D1, irrilevante la trasformazione in corso

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La cessione di un fabbricato strumentale, da parte di un soggetto passivo Iva, sconta le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale anche nel caso in cui, al momento del trasferimento, l’immobile è in fase di ristrutturazione.

Questo principio è stato affermato dalla Corte di cassazione con l'ordinanza n. 17398 del 17 giugno 2021.

La vicenda riguarda un atto mediante il quale una società aveva venduto ad altra società un fabbricato classificato nella categoria D1.
Prima di esaminare la situazione concreta, occorre premettere che il Dlgs n. 223/2006 ha modificato, tra l'altro, la disciplina relativa ai trasferimenti di immobili strumentali da parte di soggetti passivi Iva.
A seguito di tale modifica, indipendentemente dalla circostanza che la cessione del fabbricato strumentale sia imponibile oppure esente dal suddetto tributo, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura proporzionale, con le rispettive aliquote del 3% (articolo 1-bis Tariffa allegata al Dlgs n. 347/1990) e dell'1% (articolo 10 Dlgs n. 347/1990).
Come ribadito più volte dall'amministrazione finanziaria (circolari n. 27/2006 e n. 18/2013), ai fini dell'applicazione delle imposte sui trasferimenti, sono qualificati come strumentali i fabbricati censiti nella categoria A/10 e nelle categorie catastali contraddistinte dalle lettere B, C, D, E ed F.
Sono, invece, immobili abitativi i fabbricati censiti nelle categorie catastali da “A1” ad “A/11”, con l'esclusione della categoria catastale “A/10”, riservata agli uffici.

La particolarità della vicenda esaminata dalla Corte di cassazione con l'ordinanza in commento, è data dal fatto che l'immobile oggetto della compravendita, classificato nella categoria catastale “D1” risultava, al momento del trasferimento in fase di ristrutturazione.
Al termine dei lavori di ristrutturazione, il fabbricato sarebbe stato censito nella categoria catastale “C6”.
Questa circostanza, secondo il notaio che aveva registrato l'atto, implicava l'applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa in considerazione del fatto che l'immobile veniva ceduto prima che la ristrutturazione fosse ultimata e, quindi, in un momento in cui il fabbricato aveva perso la sua caratteristica di “fabbricato strumentale”.

La tesi del notaio è stata accolta dalle competenti Commissioni Tributarie, sia di primo che di secondo grado.

A seguito del ricorso in Cassazione presentato dall'amministrazione finanziaria, i giudici hanno evidenziato che, nel caso di specie, l'oggetto del trasferimento era costituito da un capannone (categoria catastale D/1), costruito in base aduna licenza del 1968 e dichiarato utilizzabile dal 1972.
Si trattava, pertanto, di un immobile da considerare, a tutti gli effetti come “fabbricato strumentale”.

In particolare, la Corte suprema ha negato che un fabbricato in corso di ristrutturazione fosse equiparabile, ai fini dell'applicazione delle imposte sui trasferimenti, a un fabbricato in costruzione, il quale è ancora privo di una classificazione catastale.

Sulla base di questa distinzione i giudici hanno affermato che l'immobile oggetto del contratto di vendita “...aveva già acquisito la qualità di immobile strumentale” e che, pertanto la ultimazione o meno della ricostruzione non può incidere sulla applicazione delle imposte ipotecaria e catastale perché la natura del bene era già strumentale, essendo ciò sufficiente per la sua assoggettabilità alle imposte in questione”.

Ritenendo che l'inizio dei lavori di ristrutturazione non è idoneo a far perdere al fabbricato la sua qualifica di “fabbricato strumentale”, è stato ritenuto legittimo l'avviso di liquidazione emesso dall'ufficio territoriale, presso il quale era stato registrato l'atto, al fine di recuperare le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale.

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