Distinte le basi imponibili
di registro e ipocatastali

L’imposta ipocatastale va determinata sul valore immobiliare al netto dei debiti strettamente inerenti.
Questo è quanto sancito dalla Cassazione, con la sentenza 15955 dell’11 luglio.
La Corte precisa che a uno stesso immobile non può essere attribuita diversa valutazione ai fini delle imposte, ma rimane diverso l’oggetto dei tributi. Il Registro investe, infatti, l’intero trasferimento dell’azienda, mentre le imposte ipotecarie e catastali riguardano le formalità dei singoli immobili. Di conseguenza, la base imponibile ipocatastale va calcolata al netto dei debiti strettamente inerenti ai fabbricati e non anche delle passività aziendali in cui sono compresi.
 
Il fatto
Una società di persone, prima di venir incorporata da una cooperativa a responsabilità limitata, aveva venduto a una Spa un complesso aziendale.
A seguito della cessione, l’ufficio finanziario aveva provveduto a rettificare, a titolo di imposta suppletiva, il valore dichiarato dell’operazione di vendita ai fini dell’imposta ipotecaria e catastale, e a procedere con la relativa iscrizione a ruolo della cartella.
 
Avverso la pretesa impositiva, le società coinvolte ricorrevano in Commissione tributaria.
La Ctp accoglieva parzialmente le richieste delle contribuenti, stabilendo che i mutui gravati da ipoteca fossero deducibili ai fini fiscali.
Dello stesso parere anche il giudice di secondo grado, il quale confermava il primo giudizio, chiarendo che la base imponibile doveva determinarsi tenendo conto del valore commerciale degli immobili al netto delle passività inerenti.
 
Avverso la decisione della Ctr, l’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione, adducendo, tra le motivazioni dell’atto, che, ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, il valore degli immobili andava determinato al netto delle passività strettamente inerenti, come nel caso di mutui accesi per l’acquisto del fabbricato stesso.
Secondo l’Amministrazione finanziaria non rilevava che i mutui erano stati stipulati per il potenziamento delle strutture del complesso aziendale ceduto, in quanto, come detto, non strettamente inerenti all’acquisizione dell’immobile.
 
Come è noto, l’imposta ipotecaria è dovuta per le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione presso i pubblici registri immobiliari. Colpisce, dunque, il passaggio di proprietà dell’immobile, nonché l’iscrizione su di esso di un diritto o di qualsiasi altro vincolo.
 
La decisione
La Corte di cassazione, con la sentenza in esame, ha chiarito che a uno stesso immobile non può essere attribuita diversa valutazione ai fini del calcolo delle tre imposte (registro, ipotecaria e catastale). In ugual misura, le imposte ipotecarie e catastali non possono essere assoggettate al medesimo regime giuridico dell’imposta di registro al fine della determinazione della base imponibile.
Ognuna delle tre imposte ha oggetto diverso: l’imposta di registro colpisce il trasferimento della ricchezza sia mobiliare che immobiliare, mentre le altre imposte due riguardano soltanto i beni immobili.
 
Il Collegio, per quanto concerne il caso specifico del trasferimento dalla Srl di un complesso aziendale formato da beni mobili e immobili, ha chiarito che a detti beni deve essere riconosciuto medesimo valore sia al fine dell’imposta di registro che delle altre imposte, tenendo ben presente che ciò non fa venir meno la diversità oggettiva delle tre imposte (mobile-immobile).
La Corte precisa che l’imposta di registro “investe l’azienda oggetto di trasferimento nel suo complesso mentre le imposte ipotecaria e catastale hanno ad oggetto formalità che riguardano i singoli beni immobili”; pertanto, al fine della determinazione della base imponibile dei secondi due tributi, occorre tener conto del valore degli immobili al netto dei debiti a essi inerenti e non anche delle passività aziendali in cui sono compresi.
 
La Ctr, secondo il Collegio, nella decisione ha mancato di accertare se i debiti computati nell’imponibile fossero strettamente inerenti agli immobili trasferiti. Tale omissione è essenziale, tant’è che l’azienda ceduta non presentava, nell’atto di compravendita, alcuna passività oltre a quelle iscritte nello stato patrimoniale.
Pertanto, alla luce di quanto detto, la Corte suprema non ha ammesso la tesi difensiva delle società contribuenti, per le quali la base imponibile delle imposte ipotecarie e catastali poteva essere calcolata alla stregua del calcolo della base imponibile dell’imposta di registro.