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Giurisprudenza

Dopo 18 mesi ancora fuori comune:
addio alle agevolazioni prima casa

Le lungaggini burocratiche per ottenere le autorizzazioni alla ristrutturazione edilizia non bastano a giustificare il mancato trasferimento di residenza da parte dell’acquirente

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Il contribuente perde i benefici prima casa se non trasferisce la residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto. Le lungaggini burocratiche per il rilascio delle autorizzazioni edilizie necessarie alle opere di ristrutturazione dell’immobile non sono configurabili come causa di forza maggiore, ostativa all’adempimento dell’obbligo legale di trasferimento della residenza.
È quanto ribadito dalla Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 4800/2015.
 
La vicenda processuale
La vicenda trae origine dall’impugnazione di un avviso di liquidazione con il quale l’Agenzia delle Entrate aveva recuperato le ordinarie imposte di registro, ipotecarie e catastali a seguito della decadenza dalle agevolazioni spettanti in relazione all’acquisto della prima casa, poiché il contribuente non aveva trasferito la propria residenza nel comune di ubicazione dell’immobile entro i previsti diciotto mesi.
 
La Ctp accoglieva il ricorso e la Ctr respingeva l’appello, ritenendo che le lungaggini burocratiche di rilascio delle autorizzazioni edilizie per le opere di ristrutturazione, prima, e abitabilità, poi, costituiscano cause ostative sopravvenute, imprevedibili e non evitabili dal contribuenti.
 
Ricorreva in Cassazione l’Agenzia delle Entrate con un unico motivo di ricorso, lamentando la violazione dell’articolo 1 e della relativa nota 2bis della tariffa, parte I, allegata al Dpr 131/1986.
 
La pronuncia della Cassazione
Con l’ordinanza in commento, i giudici, nel ribadire l’orientamento consolidato in materia, hanno precisato che “le lungaggini burocratiche non riescono ad integrare la forza irresistibile ostativa al trasferimento nel comune dov’è ubicato l’immobile oggetto delle agevolazioni”.
La Suprema corte, dunque, nel ritenere fondato il gravame proposto dalla pubblica amministrazione, cassando la sentenza di Ctr, ha rigettato nel merito l’impugnazione originaria, non ritenendo necessari ulteriori accertamenti di fatto ai sensi dell’articolo 384 cpc.
 
Osservazioni
Con riguardo alle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, è consolidato l’orientamento di legittimità in virtù del quale deve essere esclusa la possibilità di attribuire rilevanza giuridica alla realtà fattuale, qualora contrasti con il dato anagrafico della residenza: “un simile principio è dettato in chiara funzione antielusiva, per la considerazione che un beneficio fiscale deve essere ancorato a un dato certo, certificativo della situazione di fatto enunciata nell’atto di acquisto” (cfr ex multis Cassazione 1173/2008, 1392/2010, 1530/2012)”.
 
La realizzazione dell'impegno di trasferire la residenza rappresenta un elemento costitutivo per il conseguimento del beneficio richiesto e provvisoriamente concesso dalla legge al momento della registrazione dell'atto e costituisce un vero e proprio obbligo del contribuente verso il fisco, il cui mancato assolvimento comporta la decadenza dell'agevolazione, salvo che ricorra un caso di forza maggiore. Per tale deve intendersi un “impedimento oggettivo sopraggiunto non prevedibile e tale da non poter essere evitato che costituisca un ostacolo all’adempimento dell’obbligazione, caratterizzato da non imputabilità alla parte obbligata, inevitabilità e imprevedibilità dell’evento” (cfr Cassazione 1616/1981, 26764/2013).
 
Al vaglio dei giudici di legittimità, dunque, la questione se le lungaggini burocratiche connesse al rilascio delle autorizzazioni necessarie per la ristrutturazione dell’immobile da adibire ad abitazione principale possano costituire una causa di forza maggiore, idonea a giustificare il mancato mutamento della residenza.
Il responso è stato negativo e in linea con quanto statuito in un precedente conforme (si veda Cassazione 17597/2012), in cui la Suprema corte aveva respinto il ricorso con il quale un contribuente aveva evocato lungaggini burocratiche addirittura connesse al cambio della residenza anche in funzione del suo status di cittadino extracomunitario, facendo comunque presente che, nell'immobile in questione, abitava e svolgeva la propria attività professionale di consulente teatrale.
 
Nel caso di specie, pertanto, l’irrilevanza della realtà fattuale dovuta alle lungaggini burocratiche connesse al rilascio delle autorizzazioni necessarie alla ristrutturazione dell’immobile da adibire ad abitazione principale, non configurabile quale causa di forza maggiore, ha comportato, in difetto del mutamento del requisito anagrafico di diritto della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato nei diciotto mesi, la legittima decadenza dai benefici “prima casa”.
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