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Giurisprudenza

Ici, con il vincolo di esproprio non decade l'edificabilità dell'area

Il terreno fabbricabile è soggetto al pagamento dell'imposta a prescindere dalle vicende relative al suo utilizzo

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L'Ici va pagata anche per le aree non più utilizzabili a scopo edificatorio, essendo decaduto il vincolo di esproprio per il decorso del termine quinquennale previsto per la realizzazione di un opera pubblica.
A tali conclusioni sono pervenuti i giudici di legittimità con la sentenza n. 25676 del 24 ottobre 2008.

La controversia, portata all'attenzione della Suprema corte, trae origine dall'impugnazione di un avviso di accertamento (notificato da un Comune per omessa dichiarazione di area fabbricabile ai fini Ici, nonché per omesso versamento dell'imposta) con cui un contribuente eccepiva, oltre l'inedificabilità dell'area in ragione della natura agricola del terreno (conseguente alla decadenza del vincolo preordinato alla espropriazione dell'area per pubblica utilità), anche l'erroneità della stima.

Il ricorso, presentato dal proprietario dell'area, fu accolto parzialmente dai giudici di prime cure (con riduzione dell'importo nella misura del 70%) e la Commissione tributaria regionale giudicò fondato l'appello del contribuente.
In particolare, i giudici di secondo grado rilevarono che:

  1. nella fattispecie difettava totalmente il presupposto dell'edificabilità del terreno, ai fini dell'applicazione dell'Ici, in quanto detta area non era più utilizzata a scopo edificatorio, essendo decorso inutilmente il quinquennio di validità del vincolo di esproprio finalizzato alla realizzazione dell'opera pubblica
  2. il Comune non aveva mai realizzato un piano di lottizzazione e particolareggiato per l'edificabilità del fondo, il quale risultava inedificabile anche in ragione della superficie e della sua peculiare conformazione
  3. poiché il terreno risultava inferiore al lotto minimo, una eventuale edificazione non avrebbe potuto nemmeno rispettare le distanze di confine.

Avverso tale pronuncia ricorre per cassazione il Comune, lamentando che la decadenza dal vincolo di esproprio non determina di per sé il venire meno della destinazione edificatoria dell'area data dallo strumento urbanistico generale.

Tanto premesso, la Corte di cassazione, con la sentenza 25676/2008, ha accolto il ricorso presentato dal Comune, affermando che l'area vincolata a fini pubblici resta comunque soggetta al pagamento dell'Ici se utilizzabile a scopo edificatorio in base al Prg adottato dal Comune, a prescindere dalle vicende relative all'iter di approvazione dell'opera pubblica.

Ai sensi dell'articolo 36, comma 2, del decreto "Visco- Bersani" (Dl 223/2006), infatti, un terreno si considera fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale deliberato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi.
Pertanto, l'inserimento nel piano regolatore di un'area, anche se soggetta a espropriazione, è presupposto idoneo e sufficiente per assegnare alla stessa natura di terreno edificabile ai fini dell'imposta comunale sugli immobili.
Conseguentemente, anche se è decaduto il vincolo di esproprio previsto per realizzare un'opera pubblica, l'imposta comunale sugli immobili va, comunque, pagata.

L'inutile decorso del termine dei cinque anni non ha, pertanto, nessuna influenza perché "non determina la regressione dell'area interessata all'eventuale anteriore destinazione agricola" (cfr Cassazione 21434/2007).

Alla luce di quanto affermato, la Suprema corte ha riconosciuto che l'inutilizzabilità a scopo edificatorio deve essere considerata "come qualità derivata al fondo dagli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovverosia dalla sua inclusione in una determinata zona urbanistica, con conseguente irrilevanza delle dimensioni e/o della conformazione dello stesso, (...) essendo sempre possibile (...) il suo accorpamento con fondi vicini della medesima zona, ovvero l'asservimento urbanistico dello stesso a fondo contiguo avente identica destinazione".
La decadenza del vincolo di esproprio, prosegue la Corte, "apre soltanto la porta alla valutabilità in concreto del terreno", considerato che l'Ici deve essere dichiarata e liquidata sulla base del valore venale in comune commercio, tenendo conto, peraltro, anche di quanto sia effettiva e prossima l'utilizzabilità a scopo edificatorio del suolo e di quanto possano incidere gli ulteriori eventuali oneri di urbanizzazione (cfr articolo 5, comma 5, del Dlgs 504/1992).

Va rilevato, da ultimo, a rincalzo e ulteriore sostegno delle conclusioni innanzi raggiunte, che la Cassazione ha più volte ribadito che l'utilizzabilità a scopo edificatorio di un terreno non deve essere effettiva al momento dell'imposizione fiscale, ma quello che rileva è la potenzialità di edificazione.
È, dunque, "l'astratta edificabilità" dell'area (anche se prevista da strumenti urbanistici in itinere o ancora inattuali), che differenzia questo tipo di suolo da quelli agricoli non edificabili (cfr Cassazione 1861/2008, 25166/2007, 16712/2007).

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