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Giurisprudenza

Immobile trasferito per sentenza: l'atto sconta l'imposta di registro

È irrilevante, ai fini fiscali, il mancato pagamento del prezzo da parte di chi si era impegnato all'acquisto

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Se il promissario acquirente richiede e ottiene, ex articolo 2932 c.c., una sentenza produttiva degli effetti del contratto, "non concluso", di trasferimento della proprietà di un immobile, la sentenza, anche se non divenuta definitiva, va assoggettata a imposta proporzionale (articolo 37 del Dpr 131/1986), senza che l'acquirente possa eccepire il mancato pagamento del prezzo.
A tali conclusioni è giunta la Corte di cassazione con la sentenza n. 5511 del 6 marzo 2009.

La controversia sottoposta al giudizio della Suprema corte ha quale oggetto l'impugnazione di un avviso di liquidazione, con il quale l'agenzia del Territorio aveva recuperato le imposte ipotecaria e di bollo, la tassa ipotecaria e i diritti di notifica.
Nel caso di specie, era stato stipulato un contratto preliminare di vendita di alcuni terreni e, a causa dell'inadempimento, l'acquirente conveniva in giudizio il promittente venditore per ottenere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto, ai sensi dell'art 2932 c.c. ("se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso").
Il Tribunale adito, in accoglimento della domanda, emetteva sentenza ai sensi dell'articolo 2932 c.c. e la trasmetteva all'agenzia del Territorio, richiedendone la trascrizione.

Contro l'avviso di liquidazione, il contribuente proponeva ricorso, sostenendo che la sentenza aveva solo valore "dichiarativo", dal momento che in essa "non era contenuto nessun esplicito obbligo a trasferire", ma solo l'obbligo di corrispondere la somma di denaro pattuita nel preliminare, conseguentemente l'ufficio non poteva esigere le imposte in parola.
La Commissione accoglieva il ricorso, rilevando che la sentenza emessa dal Tribunale non aveva "valore traslativo" poiché il trasferimento della proprietà si sarebbe verificato solo a seguito del pagamento della somma concordata; pertanto, la sentenza "doveva essere registrata ad imposta fissa, salvo, poi, percepire le imposte al verificarsi della predetta condizione".

L'agenzia del Territorio propone appello e la Commissione tributaria regionale, nel confermare la sentenza di primo grado, asserisce che "l'effetto traslativo" si sarebbe verificato solo attraverso un regolare atto di vendita dei terreni e, perciò, solo successivamente alla realizzazione di tale effetto e a seguito del pagamento della somma pattuita, l'ufficio avrebbe potuto recuperare le imposte dovute.

Contro la sentenza di secondo grado, l'Agenzia ha insistito in sede giurisdizionale, deducendo che la sentenza emessa dal Tribunale costituiva titolo idoneo per liquidare le imposte in parola, indipendentemente dalla stipula di un contratto definitivo di vendita, né, tanto meno, la circostanza secondo cui il corrispettivo previsto nel contratto preliminare non era stato ancora pagato avrebbe potuto costituire un elemento ostativo alla liquidazione delle predette imposte.

La Corte di cassazione, uniformandosi all'orientamento più volte espresso dalla giurisprudenza di legittimità, in materia di registro, nel ritenere fondate le doglianze dell'agenzia del Territorio, ha affermato che la sentenza di accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare di vendita di un bene immobile (ancorché non ancora divenuta definitiva) deve essere assoggettata a imposta proporzionale ex articolo 37 del Dpr 131/1986, essendo del tutto irrilevante, ai fini fiscali, il mancato pagamento del prezzo da parte del promissario acquirente (cfr. Cassazione 11780/2008, 4627/2003).

La Corte ha, inoltre, sottolineato che "anche laddove l'effetto traslativo fosse stato condizionato alle determinazioni unilaterali affidate alla mera volontà dell'acquirente, le ragioni di convenienza o meno ad effettuare il pagamento sono state oggetto di valutazione prima dell'iniziativa giudiziaria e sono, pertanto, divenute irrilevanti, con la conseguenza che il versamento del prezzo è ormai assimilabile ad una condizione meramente potestativa, come tale ininfluente ai fini fiscali".
In definitiva, una volta che l'acquirente abbia ottenuto l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, non può più eccepire le proprie ragioni di convenienza o meno a effettuare il pagamento.
Infatti "il gioco di interessi e convenienza" al pagamento del prezzo è generalmente oggetto di valutazione prima dell'iniziativa giudiziaria, intesa a ottenere la pronuncia ex articolo 2932 c.c. e, ancora prima, all'atto della stipula del contratto preliminare.

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