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Giurisprudenza

Immobili locati e spese di pulizia,esenzione Iva non estendibile

Ai fini tributari sono considerate operazioni autonome e non possono essere equiparate a una sola prestazione

la sede della corte di giustizia a bruxelles

La controversia approdata dinanzi alla Corte di Giustizia contrappone una società proprietaria di edifici ad uso abitativo concessi in locazione all'amministrazione finanziaria locale (trattasi di una controversia sorta nella Repubblica Ceca) in ordine alla questione se le spese di pulizia degli spazi comuni di un immobile concesso in locazione siano esenti, come la locazione, dall'Iva. 
 
La normativa comunitaria
La normativa comunitaria che rileva ai fini della controversia in esame è la seguente:  L'art. 2, n. 1, della sesta direttiva assoggetta ad Iva "le  cessioni di beni e le prestazioni di servizi, effettuate a titolo oneroso all'interno del paese da un soggetto passivo che agisce in quanto tale". L'articolo 6, n. 1, della direttiva prevede che: "si  considera  "prestazione  di  servizi"  ogni  operazione   che  non costituisce cessione di un bene ai sensi dell'articolo 5. Tale operazione può consistere tra l'altro in una cessione di beni immateriali, siano o no rappresentati da un titolo, in un obbligo di non fare o di tollerare un atto o una situazione, nell'esecuzione di un servizio in base  ad  una  espropriazione  fatta dalla pubblica amministrazione o in suo nome o a norma di legge".  L'articolo 13, parte B, lett. b), della direttiva, testualmente prevede che: "Fatte salve altre disposizioni comunitarie, gli Stati membri esonerano, alle condizioni da essi stabilite per  assicurare  la  corretta  e  semplice applicazione delle esenzioni sotto elencate e per prevenire  ogni  possibile frode, evasione ed abuso: (…)  b) l'affitto e la locazione di beni immobili, ad eccezione: 1. delle prestazioni di alloggio, quali sono definite dalla legislazione degli Stati membri, effettuate nel settore alberghiero o in  settori  aventi funzioni analoghe, comprese le locazioni di campi di vacanza  o  di  terreni attrezzati per il campeggio; 2. delle locazioni di aree destinate al parcheggio dei veicoli; 3. delle locazioni di utensili e macchine fissati stabilmente;  4. delle locazioni di casseforti. Gli Stati membri possono stabilire  ulteriori  esclusioni  al  campo  di applicazione di tale esenzione".

La normativa nazionale
La normativa della Repubblica Ceca (legge n. 235 del 2004 - articolo 56, n. 4)  prevede che: "La locazione di terreni, edifici, appartamenti e locali  non  destinati ad abitazione è esente dall'imposta sul  valore  aggiunto.  L'esenzione  non riguarda la locazione di breve durata di edifici, la locazione di  locali  o aree destinati al parcheggio dei veicoli, la locazione di  casseforti  e la locazione di utensili e macchinari fissati  stabilmente.  Per  locazione  di breve durata s'intende la locazione che comprende l'equipaggiamento  interno mobile,  eventualmente  con   fornitura   di   elettricità, riscaldamento, climatizzazione, gas o acqua, per non più di 48 ore di seguito".

La controversia
La società immobiliare è proprietaria  di immobili ad uso abitativo costituiti da appartamenti  concessi in locazione; a tal proposito, essa riceva dai locatari, oltre al canone corrisposto per la locazione, un compenso a titolo del servizio di pulizia degli spazi comuni reso, fatturato separatamente ed effettuato a cura dei custodi degli immobili. La predetta società postula l'inscindibilità delle prestazioni di locazione e di servizi  connessi alla pulizia delle parti comuni, ai fini, che qui rilevano, del regime Iva cui le stesse vanno assoggettate. L'autorità giurisdizionale locale, investita della vicenda in esame, ha sottoposto alla Corte la seguente questione: "Se le disposizioni di cui all'articolo 6  e  all'articolo 13 della sesta direttiva  possano  essere  interpretate  nel  senso  che  la locazione di un appartamento (o eventualmente di un locale non destinato  ad abitazione), da un lato, e la pulizia degli spazi comuni ad  essa  connessa, d'altro   lato,   possano essere considerate prestazioni imponibili indipendenti, separabili l'una dall'altra".

Le valutazioni della Corte
Nel caso in esame, il  giudice  a  quo  si  interroga sulla relazione esistente tra  la  locazione  di  un  bene  immobile  ed  il servizio di pulizia delle parti comuni di un immobile dato in locazione, chiedendo di conoscere se le spese relative al servizio di pulizia siano riconducibili alla  nozione  di  locazione  ai  sensi  dell'articolo 13, parte B, lett b) della sesta direttiva  e siano pertanto soggetti al medesimo trattamento tributario  della  locazione  di  un  bene immobile, la  quale  è esente  da  Iva  a mente di quanto previsto dal predetto  articolo 13. Si rammenta a tal proposito che, secondo giurisprudenza costante, le esenzioni previste dall'articolo 13 della predetta direttiva costituiscono nozioni autonome di  diritto  comunitario  e  devono pertanto ricevere una definizione comunitaria.
La natura esentativa delle previsioni contenute nell'articolo 13 impone una interpretazione restrittiva delle stesse, atteso che le esenzioni in parola costituiscono una deroga al  principio  generale secondo cui l'Iva è riscossa per ogni prestazione di  servizi  effettuata  a titolo oneroso da un soggetto  passivo.  Inoltre, secondo il citato articolo 2 della sesta direttiva ciascuna prestazione deve essere considerata di regola  come autonoma e indipendente.

Prestazioni accessorie e principali
In determinate  circostanze, più prestazioni che siano formalmente distinte, e che pertanto potrebbero essere fornite separatamente e dar luogo individualmente a imposizione o a esenzione, devono essere considerate come un'unica operazione quando non sono indipendenti. Ciò si verifica, ad esempio, qualora accada che una o più prestazioni costituiscono la prestazione principale,  mentre le altre prestazioni costituiscono una o più prestazioni accessorie cui si applica la medesima disciplina tributaria della prestazione  principale. In particolar modo, una prestazione si considera accessoria ad una prestazione principale laddove essa costituisca il mezzo per fruire nelle migliori condizioni del servizio  principale  offerto dal prestatore. Ci si trova al cospetto di una prestazione unica laddove due o più elementi forniti dal soggetto passivo sono strettamente connessi tra di loro, tanto da formare oggettivamente una sola prestazione economica inscindibile.  

La giurisprudenza comunitaria
In base alla giurisprudenza comunitaria consolidata la locazione di beni  immobili, ai sensi del più volte citato articolo 13, parte B, lett. b), della sesta direttiva, consiste in sostanza nel fatto che il proprietario di un immobile cede al locatario,  per  una durata convenuta e dietro corrispettivo, il diritto di occupare l'immobile come se ne fosse il proprietario e di escludere qualsiasi altra persona  dal beneficio di  tale diritto. Pertanto, anche nel caso in cui le prestazioni di pulizia delle parti comuni di un immobile siano accessorie, accompagnando l'uso del bene dato in locazione, esse non rientrano necessariamente nella nozione di locazione ai sensi dell'art. 13 della sesta direttiva. Il servizio di pulizia delle parti comuni di un alloggio può essere fornito con modalità diverse: da  un terzo che fatturi il costo di detto servizio direttamente ai locatari o dal proprietario che impieghi a tale scopo il suo personale o che faccia ricorso ad un'impresa di pulizie. Nel caso di specie la società che gestisce gli immobili concessi in locazione fattura ai locatari le prestazioni di pulizia separatamente dal canone di locazione.
Allo stesso modo, poiché la locazione degli appartamenti e la pulizia delle parti comuni di  un immobile, in circostanze quali quelle che caratterizzano la fattispecie in esame, possono essere separate l'una dall'altra, non atteggiandosi alla stregua di prestazioni inscindibili, non si può ritenere che detta locazione e detta pulizia costituiscano  un'unica  prestazione, in base all'orientamento giurisprudenziale  della Corte. Tutto ciò posto, occorre risolvere la prima questione nel senso che, ai fini dell'applicazione dell'articolo 13, parte B, lett. b), della sesta direttiva, la locazione  di  un bene immobile e il servizio di pulizia  delle  parti  comuni del medesimo devono essere  considerate, in  circostanze  come   quelle   della  causa principale, operazioni autonome,  dissociabili l'una dall'altra, cosicché tale servizio non rientra nell'ambito applicativo di detta disposizione esentativa.  
 

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