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Giurisprudenza

Imposta di registro ridotta? Una miniera di condizioni

I presupposti per l’applicazione dell’aliquota dell’8 per cento ai trasferimenti di terreni coltivati a cave

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Possono essere considerate “cave” solo i terreni così qualificati dagli strumenti urbanistici (compresi nel piano provinciale delle cave) e destinati a tale uso da un provvedimento autorizzativo del Comune. Ove tali elementi facciano difetto, i terreni debbono essere qualificati come agricoli e, quindi, la loro vendita a un soggetto che non possieda la qualità di imprenditore agricolo (ma di esercente industria estrattiva) è soggetta a imposta di registro con aliquota del 15 per cento e non dell'8 per cento. Se poi un complesso di beni sia ceduto per un cifra globale, senza che siano determinati singoli prezzi per i diversi beni, l'imposta di registro deve essere applicata con l'aliquota più elevata e, quindi, a un imprenditore del settore estrattivo, al quale siano venduti congiuntamente terreni agricoli e terreni destinati a cava, deve essere applicata l'aliquota del 15 per cento (prevista per la vendita di terreni agricoli a soggetti che non siano imprenditori agricoli).
Questo è quanto deciso dai giudici della Cassazione ed espresso nella sentenza n. 20385 del 20 settembre 2006.

Nella fattispecie in questione, una società aveva acquistato un immobile costituito da alcune aree coltivate a cava, cedute in affitto per escavazione e produzione di pietrisco calcareo, e altre, anche esse di interesse estrattivo, che erano state cedute in affitto agrario. Al rogito veniva allegato il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal sindaco.
In sede di registrazione, l'atto scontava l'aliquota dell'8 per cento.
Successivamente, con avviso di liquidazione, l'ufficio del Registro di Brescia chiedeva l'applicazione dell'aliquota del 15 per cento, ai sensi dell'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131 del 1986, atteso che gli immobili, oggetto di trasferimento, ricadevano in una zona agricola e una porzione degli stessi costituiva oggetto di contratto di affittanza agraria.

Instaurato il contenzioso, la Ctp di Brescia accoglieva il ricorso esperito dal contribuente, rilevando che solo una parte dei terreni era locata per uso agricolo, con contratto poi risolto, mentre tutti i terreni, compresi quelli locati, erano inseriti nel piano provinciale delle cave, costituendo - in tal modo - un solo bene oggetto di compravendita con conseguente inapplicabilità dell’articolo 23 del Testo unico dell’imposta di registro.
Di contrario avviso, viceversa, sono stati i giudici di seconde cure, i quali accoglievano le doglianze dell’ufficio locale, sulla scorta della considerazione che la più alta delle due aliquote (15 per cento) doveva essere applicata per la destinazione dei terreni al momento della stipula dell'atto di trasferimento.

L'iter processuale, si sviluppa, quindi, dinanzi alla Suprema corte, che opera una rivisitazione del contenuto dell’articolo 1 della tariffa del Testo unico dell’imposta di registro, in cui si procede alla distinzione tra gli “atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi”, assoggettati all'aliquota dell'8 per cento (comma 1), e gli atti che hanno a oggetto il trasferimento di “terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dagli imprenditori agricoli a titolo principale o di associazioni o società cooperative di cui agli articoli 12 e 13 della legge 9 maggio 1975, n. 153”, assoggettati all'aliquota del 15 per cento (comma 3).

I giudici ricostruiscono altresì la fattispecie in base ai dati fattuali disponibili, dai quali si evince che: a) una parte delle aree acquistate era già coltivata a cava; b) un'altra parte era oggetto di contratto di affittanza agraria; c) alcuni piccoli lotti non ricadevano nell'ambito del piano provinciale cave; d) la società acquirente svolgeva attività industriale di tipo estrattivo.
Inoltre, poiché il soggetto acquirente non è imprenditore agricolo, la richiesta del beneficio dell'aliquota ridotta si giustificherebbe con la natura dei beni acquistati; nella sostanza non terreni agricoli, ma suoli per lo svolgimento dell'attività di cava.

Ai fini applicativi dell'imposta di registro, i requisiti necessari al godimento del trattamento agevolativo devono sussistere, in capo al contribuente, al momento della stipula dell'atto oggetto di registrazione, sia sul piano soggettivo che in riferimento a quello oggettivo.
Tale principio era già stato affermato dalla stessa Corte di cassazione, con riguardo al profilo soggettivo, con la sentenza n. 4597 del 2005, in cui si legge che, ai fini dell'applicazione dell'aliquota ridotta dell'8 per cento, per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di terreni agricoli a favore degli imprenditori agricoli a titolo principale, è necessario che i requisiti previsti dalla norma sussistano al momento della stipula dell'atto.

La disposizione agevolativa non è applicabile (ratione temporis) alle società - siano esse di persone o di capitale - che svolgano attività imprenditoriale agricola, non rientrando esse fra le categorie dei beneficiari espressamente indicate dalla legge, e non potendosi alle stesse estendere l'agevolazione, attesa la natura speciale della disposizione che la prevede (solo a seguito dell'entrata in vigore dell'articolo 10 del Dlgs n. 228 del 2001 la qualifica di imprenditore agricolo a titolo principale è stata estesa alle società di persone e alle società di capitali, il cui oggetto sociale preveda l'esercizio esclusivo dell'attività agricola e che rispettino le ulteriori condizioni previste dalla norma).

Inoltre, nella fattispecie prospettata, non rileva la circostanza che sulla gran parte dei terreni oggetto di trasferimento sia stato impresso il vincolo del piano provinciale delle cave, atteso che lo strumento urbanistico non è idoneo, di per sé, a impedire un uso di fatto dei suoli diverso da quello programmato e a dar consistenza a passaggi di ricchezza diversi da quelli ipotizzati.
Del resto, la possibilità della coltivazione di una cava non è assicurata dalla semplice adozione di quello strumento, visto che la legge regionale richiede, per il legittimo sfruttamento del terreno, che il Comune abbia rilasciato l'autorizzazione alla coltivazione, in base alla normativa vigente.

Al momento della stipula dell'atto, una parte dei terreni non era sfruttata a cava ma a coltivazione agricola. Tale situazione di fatto, comportava che i detti lotti fossero oggetto di registrazione secondo l'aliquota maggiore, non essendo l'acquirente un imprenditore agricolo a titolo principale.
Infatti, ai sensi dell'articolo 23 del Testo unico dell’imposta di registro "se una disposizione ha per oggetto più beni o diritti, per i quali sono previste aliquote diverse, si applica l'aliquota più elevata, salvo che per i singoli beni o diritti siano stati pattuiti corrispettivi distinti".

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