Ipo-catastali proporzionali se il bene
è acquistato con leasing di ritorno

La vicenda controversa, risolta dalla Cassazione con la pronuncia n. 34734 dello scorso 25 novembre, ha preso spunto dal ricorso per legittimità, presentato da una società, avverso una sentenza della Ctr del Veneto che aveva rigettato l'appello proposto dalla stessa ricorrente, confermando la decisione di prime cure. Quest’ultima aveva disatteso l'impugnazione di un avviso di liquidazione emesso ai fini del recupero a tassazione, in misura proporzionale, delle imposte ipotecaria e catastale dovute in relazione a un fabbricato strumentale, in corso di costruzione, oggetto di un contratto di compravendita del 4 giugno 2012.
Il ricorso per cassazione era affidato a un unico motivo in base al quale la società lamentava la violazione e falsa applicazione di legge con riferimento al Dlgs n. 347/1990, articoli 1, 10 e 1-bis della tariffa allegata; al Dpr n. 633/1972, articolo 10, comma 1, n. 8-ter; e alla legge n. 220/2010, articolo 1, deducendo, in sintesi, che – con riguardo alla novella legislativa di cui al decreto legge n. 223/2006, articolo 35, comma 10-bis – per le cessioni di beni immobili strumentali non ultimati, in quanto non compresi tra le ipotesi di esclusione previste dal citato articolo 10, comma 1, nn. 8-bis e 8-ter, le imposte ipotecarie e catastali dovevano trovare applicazione in misura fissa.

La Corte di cassazione, con l’ordinanza in esame, ha ritenuto priva di fondamento la doglianza, così come prospettata, disattendendola in toto e, di conseguenza, rigettando il ricorso di controparte con condanna di quest’ultima al pagamento delle spese del giudizio di legittimità.
In primo luogo, i giudici di legittimità evidenziano che la stessa ricorrente non ha confutato la qualificazione giuridica dell’operazione sottesa all’avviso di liquidazione poi impugnato, vertendo, nel caso di specie e pacificamente, nell’ipotesi di fabbricato a destinazione produttiva oggetto di compravendita tramite leasing di ritorno – definito tipicamente quale contratto di sale and lease back (vendita con leasing di ritorno) col quale, com'è noto, un'impresa vende un proprio bene, di natura strumentale per l'esercizio dell'impresa, a un’impresa di leasing (concedente), la quale, contestualmente, lo concede in leasing all'alienante (utilizzatore) che, a sua volta, corrisponde per l'utilizzazione del bene un canone e ha la facoltà, alla scadenza del leasing, di riacquistare la proprietà esercitando un diritto di opzione, per un predefinito prezzo (Cassazione, pronunce n. 10805/1995, n. 13305/2018 e n. 21042/2017).

A livello normativo è intervenuta la novella legislativa introdotta all’articolo 10, comma 1, del Dlgs n. 347/1990, dall’articolo 35, comma 10-bis, del decreto legge n. 223/2006 in base alla quale “le volture catastali sono soggette all'imposta del 10 per mille sul valore dei beni immobili o dei diritti reali immobiliari determinato a norma dell'art. 2, anche se relative a immobili strumentali, ancorché assoggettati all'imposta sul valore aggiunto di cui all'art. 10, primo comma, numero 8-ter), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633”.
Con correlato riferimento all’articolo 1-bis della tariffa allegata al citato Dlgs n.347/1990 viene espressamente disposto che le “trascrizioni di atti e sentenze che importano trasferimento di proprietà di beni immobili strumentali, di cui all'art. 10, primo comma, numero 8-ter), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, anche se assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, o costituzione o trasferimenti di diritti immobiliari sugli stessi” scontano la tassazione proporzionale del 3 per cento.

Appare evidente, pertanto, che, ai fini della modulazione delle imposte, il riferimento “a cessioni di beni immobili strumentali di cui all'art. 10, primo comma, numero 8- ter), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, anche se assoggettati all'imposta sul valore aggiunto”, determina che le imposte ipotecaria e catastale devono essere applicate in misura proporzionale rispetto agli atti di trasferimento di immobili strumentali anche se “assoggettati all'imposta sul valore aggiunto”. Il riferimento, nel caso in esame, al disposto di cui all’articolo 10, primo comma, numero 8-ter), del Dpr n.633/1972 deve intendersi in relazione alla unitaria categoria degli immobili strumentali (quali “fabbricati o porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni”).

Nella controversia in commento, appare evidente, come sostenuto dai giudici di piazza Cavour, di non essere in presenza di una cessione di fabbricato strumentale riconducibile all'ambito del circuito produttivo in quanto, come si è anticipato, il contratto di compravendita e il leasing di ritorno, si sono perfezionati nei confronti del consumatore finale – ovverosia la società ricorrente – (cfr Cassazione n. 23499/2016).
In conclusione, le imposte ipotecaria e catastale devono essere applicate in misura proporzionale anche se relative al trasferimento di beni immobili strumentali e indipendentemente dall'assoggettamento di questi ultimi a Iva (cfr Cassazione, decisioni n. 17284/2017 e n. 4861/2020).