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Giurisprudenza

L’eredità agricola diventa preziosa
se sopra puoi costruirci immobili

La cessione di un terreno “edificabile di fatto” genera plusvalenza tassabile, pur non essendo urbanisticamente qualificato, perché considerato potenzialmente edificatorio

metamorfosi
La cessione di un terreno edificabile di fatto genera una plusvalenza tassabile, intendendosi per “edificabile di fatto” l’immobile che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, è potenzialmente edificatorio.
Questa edificabilità, fattuale o potenziale, si individua attraverso la constatazione dell’esistenza di una serie di indici, come la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l’esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati e, più in generale, l’esistenza di qualsiasi altro elemento obiettivo di incidenza sulla destinazione urbanistica.
Questi i principi contenuti nella sentenza della Corte di cassazione 5166 dell’1 marzo 2013.
 
Il fatto
La vicenda trae origine dal ricorso presentato da un contribuente contro l’atto impositivo, ai fini Irpef, notificato dall’ufficio finanziario, avente come oggetto l’accertamento dell’esistenza di una plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno, considerato prettamente agricolo, ricevuto in successione.
 
Il ricorso non trovava accoglimento, né in sede di primo grado, né in sede di appello.
In particolare, i giudici della Commissione tributaria regionale avevano rilevato, confermando sul punto quanto già affermato dai giudici di primo grado, che il terreno fosse suscettibile di utilizzazione edificatoria e pertanto rientrante nella previsione dell’articolo 81, comma 1, lettera b), del Dpr 917/1986, in vigore all’epoca dei fatti.
Avverso la sentenza dei giudici d’appello, il contribuente proponeva ricorso per cassazione, adducendo violazione e falsa applicazione dell’articolo 81 del Tuir (ora articolo 67).
 
Nel motivo di ricorso, il contribuente lamentava che la cessione del proprio terreno agricolo, sul quale insistevano fabbricati rurali in via di demolizione per i quali era consentito il recupero a uso civile dei medesimi immobili, non costituisse fattispecie tassabile, come diversamente contestato dall’ufficio finanziario.
I giudici di Cassazione, ritenendo i motivi di doglianza infondati, hanno pronunciato il rigetto del ricorso.
 
La decisione
Il caso sottoposto al giudizio del Collegio di legittimità attiene l’imponibilità delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, fattispecie regolata dall’ultimo periodo della lettera a) del comma 1, articolo 67, del Tuir. In caso di terreni edificabili, la plusvalenza si realizza, come in questo caso, anche quando il terreno sia stato acquisito per successione.
 
La questione verte, in particolare, sulla corretta qualificazione del terreno, se può essere considerato o meno suscettibile di utilizzazione edificatoria, al fine poi di stabilire se l’operazione di cessione configuri il sorgere di materia imponibile.
La tesi del contribuente, rigettata in tutti i gradi merito, si basa sulla considerazione che il terreno ceduto avesse natura prettamente agricola, sebbene sullo stesso insistessero già fabbricati rurali per i quali era stata prevista la demolizione e il successivo recupero a uso civile.
L’assunta natura agricola dell’immobile, secondo il contribuente, non configurerebbe la fattispecie tassabile ex articolo 67 del Tuir.
 
I giudici di legittimità sono stati di diverso avviso, tanto da confermare la legittimità dell’operato dell’ufficio accertatore. A parere della Corte, ai fini della determinazione della base imponibile, l’area edificabile costituisce una categoria che si articola in due fattispecie giuridicamente rilevanti:
  • area edificabile “di diritto”, così qualificata nell’ambito di un piano urbanistico
  • area edificabile “di fatto”, costituita dal terreno che, seppur privo di qualificazione urbanistica, può comunque avere una vocazione edificatoria perché “potenzialmente edificatorio anche al di fuori di una previsione programmatica”.
 
In tal modo viene meno la tesi che distingue in maniera netta i terreni edificabili dai terreni agricoli, secondo cui ai primi sarebbero riconducibili soltanto terreni edificabili di diritto.
I giudici inoltre, ribadendo una posizione già assunta in passato, ritengono che una edificabilità programmata richieda la constatazione, da eseguirsi caso per caso, di una serie di fatti e di indici obiettivi di incidenza sulla destinazione urbanistica, quali ad esempio “la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l'esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati”.
 
Sulla base di tale interpretazione, l’edificabilità di fatto di un terreno diventa giuridicamente rilevante al pari dell’edificabilità di diritto, “differenziandone per il solo fatto di non essere (ancora) oggetto di pianificazione urbanistica, in quanto l'edificabilità di fatto è una situazione giuridica oggettiva, nella quale può venirsi trovare un bene immobile e che influisce sul suo valore, (cfr Cass. Sez. 5, Sentenza n. 9131 del 19/04/2006)”.
 
Nel caso in questione, la constatazione che il terreno, in un periodo anteriore all’atto di compravendita, avesse già ottenuto la concessione edilizia per il recupero dei fabbricati rurali e per la realizzazione di nuove unità abitative, nonché il fatto che il terreno fosse stato venduto dal contribuente accertato a una società di costruzioni, costituiscono elementi obiettivi che incidono in maniera sostanziale sulla destinazione urbanistica del bene.
 
In base a tale valutazione di fatto, i giudici dei due gradi di merito hanno ben operato, ritenendo il terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, a prescindere dal fatto che l’immobile fosse inserito dal piano regolatore generale in un’area agricola, poiché sulla base delle considerazioni espresse, tale inquadramento non impedisce a priori il riconoscimento della potenzialità edificatoria del terreno.
 
Inoltre, deve essere considerato che l’edificabilità di fatto è un principio rilevante, oltre che ai fini della imposizione diretta, anche ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro, dell’imposta comunale sugli immobili e della determinazione dell’indennità di espropriazione.
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