L'imposta di registro nei "piani di lottizzazione" e nelle "zone di completamento"

L'imposta di registro in misura ridotta non è applicabile agli atti di trasferimento relativi ad aree ricadenti nei piani di intervento a iniziativa privata (cosiddetti "piani di lottizzazione") ovvero già direttamente edificabili (cosiddette "zone di completamento").
E' questa la principale precisazione contenuta nella sentenza n. 17/33/05 depositata il 26 aprile scorso, con cui la sezione 33 della Commissione tributaria regionale di Venezia ha concordato con il silenzio rifiuto dell'ufficio dell'Agenzia delle Entrate di Belluno in merito all'istanza di rimborso di una parte dell'imposta di registro pagata a fronte di un acquisto di terreni da parte di una Srl.
Alla luce di questa interessante pronuncia, vediamo allora la questione sollevata e il giudizio della Commissione tributaria adita, accennando poi brevemente al regime di agevolazione fiscale previsto per l'acquisto di immobili allo scopo di utilizzo edificatorio.

La questione sottesa al giudizio
A seguito del silenzio rifiuto dell'ufficio delle Entrate in merito ad un'istanza di rimborso, una Srl ha adito i giudici della Commissione tributaria provinciale di Belluno per vedere riconosciuto il rimborso di una parte di imposta di registro versata in sede di atto di compravendita di terreni ubicati in piani soggetti a lottizzazione.
Secondo la società istante, infatti, all'atto di compravendita dei terreni, per quanto concerne l'imposta di registro, in luogo dell'aliquota ordinaria si sarebbe dovuta applicare l'agevolazione prevista dall'articolo 33 della legge 388 del 2000, ovvero l'aliquota ridotta all'1 per cento.
L'ufficio delle Entrate ha ritenuto invece non applicabile l'agevolazione, in quanto, nel caso prospettato, non risultava approvato alcun piano particolareggiato al momento dell'atto di compravendita, e, per questo motivo, non ha provveduto a rimborsare la differenza di imposta di registro alla società istante.
Alla luce di tali circostanze, la Commissione tributaria provinciale di Belluno, riscontrando direttamente con il Comune, che, alla data della stipula dell'atto di compravendita, non esisteva alcun piano attuativo approvato relativamente all'area su cui erano ubicati i terreni oggetto di cessione, ha respinto il ricorso.
Tuttavia, avverso tale giudizio, al fine di vedere riconosciute le proprie ragioni, la Srl ha adito la Commissione tributaria regionale di Venezia.

Il regime fiscale per l'acquisto di immobili allo scopo di utilizzo edificatorio
L'articolo 33, comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n. 388 (Finanziaria 2001), ha introdotto un particolare trattamento fiscale per "i trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale", e "a condizione che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro cinque anni dal trasferimento".
In particolare, qualora ricorrano tali presupposti, la disposizione normativa assoggetta i medesimi atti all'imposta di registro dell'1 per cento e alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.
Occorre, tuttavia, che l'atto non sia soggetto a Iva. Se, infatti, l'alienante è un soggetto Iva, si applica l'imposta sul valore aggiunto secondo le regole ordinarie, non essendo prevista alcuna riduzione per tale imposta. Inoltre, per il principio di alternatività, sancito dall'articolo 40 del Dpr 131/1986, l'atto sarà assoggettato, in tal caso, alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.
Tale disposizione - ispirata ad un evidente favor per lo sviluppo dell'attività edilizia - non prevede alcun requisito "causale" dell'atto di trasferimento. Pertanto, l'acquisto può aver luogo a qualsiasi titolo (compravendita, atto gratuito non liberale, permuta, conferimento in società, eccetera).
Il primo presupposto per l'applicazione della disciplina in esame, risultante dall'articolo 33, comma 3, è rappresentato dal fatto che i beni immobili oggetto di trasferimento siano situati "in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale".
L'articolo 33, comma 3, della legge 388/2000, si applica ai trasferimenti di "beni immobili". Pertanto, il trasferimento può avere a oggetto sia le aree nude edificabili, sia gli edifici relativamente ai quali venga programmato e attuato un intervento edificatorio.
L'utilizzazione edificatoria deve "avvenire", inoltre, entro cinque anni dal trasferimento.

Il parere della Commissione tributaria regionale
Nel respingere il ricorso proposto dalla società ricorrente e nel confermare dunque il giudizio espresso in prima istanza dalla Commissione tributaria provinciale di Belluno, i giudici della Commissione tributaria regionale di Venezia hanno innanzitutto precisato che nella fattispecie oggetto del ricorso non ricorrono i due principali requisiti stabiliti dalla legge per il riconoscimento dell'agevolazione invocata, ovvero un piano particolareggiato e già approvato.
Secondo il parere dei giudici tributari aditi, infatti, il primo presupposto per l'applicazione dell'aliquota agevolata dell'imposta di registro è che il trasferimento abbia a oggetto un bene immobile ubicato in un'area soggetta a un piano urbanistico particolareggiato, comunque denominato.
Il secondo presupposto invece è che il piano particolareggiato sia stato già regolarmente approvato al momento del trasferimento. Ne consegue che l'approvazione del piano particolareggiato deve essere non solo antecedente al trasferimento, ma anche regolare.
In particolare, per quanto riguarda il primo presupposto, la Commissione adita ha precisato che, ai fini dell'agevolazione, occorre che gli immobili siano ubicati solo in piani particolareggiati di iniziativa pubblica. Ne discende che devono ritenersi esclusi dall'agevolazione i contratti concernenti aree ricadenti nei piani di intervento a iniziativa privata (piani di lottizzazione) ovvero direttamente edificabili.
Inoltre, per quanto riguarda il secondo presupposto, dall'analisi della questione, sembra che al momento del trasferimento non risultava approvato alcun piano urbanistico particolareggiato.
Pertanto, mancando nella fattispecie esaminata, entrambi i presupposti, la Commissione tributaria regionale di Venezia ha dichiarato la piena legittimità del diniego espresso dall'ufficio delle Entrate e l'inconsistenza della pretesa della società ricorrente.