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Giurisprudenza

Registro senza sconti se il mutuo
è del tutto estraneo al conferimento

La richiesta di finanziamento avvenuta per fini personali e in un periodo non compatibile con la cessione dell’immobile impediscono il riconoscimento del costo tra le passività detraibili

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L’antefatto processuale che ha portato all’emanazione della pronuncia della Cassazione 9209/2019 richiama una sentenza della Ctr della Lombardia, con la quale era stato rigettato l’appello proposto dall’Agenzia delle entrate avverso la decisione dei giudici di primo grado che, a loro volta, avevano accolto il ricorso proposto da due coobbligati (i cedenti, costituiti da due persone fisiche, e il cessionario, rappresentato da una società di capitali) attinti da un avviso di liquidazione.
Con l’emanazione dell’atto impositivo, l’ufficio aveva rideterminato l’imposta di registro, originariamente applicata sul valore di un cespite immobiliare ceduto alla predetta società, escludendo il costo di un mutuo ipotecario, acceso dai cedenti persone fisiche e gravante sullo stesso immobile conferito.

L’Agenzia delle entrate ha interposto ricorso per cassazione con un unico motivo, denunciando la violazione e falsa applicazione dell’articolo 50 del Dpr 131/1986, in relazione all’articolo 360, comma primo, n. 3) cpc, sul presupposto che la disposizione di legge speciale non permette di decurtare dalla base imponibile, ai fini dell’imposta di registro, qualunque tipologia di passività, ma solo le poste negative che ineriscano la costituzione di una persona giuridica ovvero quelle connesse a operazioni societarie di aumento di capitale. A parere dell’ufficio, nella fattispecie de qua, il valore dell’ipoteca (iscritta in relazione all’accennata accensione di mutuo ipotecario) non poteva essere annoverata tra le passività detraibili, in quanto l’operazione di finanziamento sull’immobile ceduto era stata perfezionata, dai soggetti conferenti, tre anni prima rispetto la realizzazione della cessione oggetto di accertamento sulla liquidazione dell’imposta.

La Cassazione, con l’ordinanza n. 9209 del 4 aprile 2019, ritenendo fondato il motivo di gravame proposto dall’Amministrazione finanziaria, lo ha accolto, ha cassato la pronuncia impugnata e, decidendo nel merito, ha rigettato l’originario ricorso dei contribuenti, compensando, tra le parti, le spese del giudizio di merito, ma condannando i contribuenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità quantificate in 4mila euro, oltre le spese prenotate a debito.

I giudici, in linea generale, non si sono discostati dal principio affermato dalla costante giurisprudenza di legittimità, in base al quale è stato specificamente stabilito che “…il collegamento negoziale fra un contratto di mutuo o di apertura di credito in conto corrente, con garanzia ipotecaria su un immobile, ed il successivo conferimento del bene, da parte del contraente e quale socio, in una società (a tal fine costituita o meno), con contestuale accollo alla medesima del debito garantito, ai sensi del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 50, può essere individuato l'effetto obiettivo di una vendita con indebito risparmio dell'imposta di registro, pagata sul valore immobiliare al netto delle passività e degli oneri accollati, ove questi, anche se gravanti sui conferenti, non siano collegati all'oggetto del trasferimento” (cfr Cassazione, sentenza 4588/2018).

In concreto, nell’ipotesi di conferimento, in una società, di beni o diritti immobiliari, la relativa base imponibile ai fini della corretta liquidazione dell’imposta di registro va calcolata detraendo esclusivamente le passività relative all’operazione di cessione in senso stretto e non anche gli oneri che, seppur astrattamente riconducibili al trasferimento, non possano dirsi inerenti il conseguimento dell’oggetto sociale.
Il disposto normativo del citato articolo 50 del Dpr 131/1986 riprende, nella sua ratio legislativa, quanto contenuto nella direttiva 335/69/Cee del 17 luglio 1969, concernente le imposte indirette sulla raccolta di capitali, con la quale è precisato che l’imposta di registro deve essere liquidata sul reale valore del cespite conferito, al netto delle obbligazioni contratte e dei relativi oneri sostenuti. Di conseguenza, il legislatore comunitario ha delimitato l’ambito di operatività della norma nazionale impedendo, quindi, la deduzione generalizzata di passività gravanti sui beni oggetto di cessione e/o conferimento societario.

Considerazioni conclusive
Con riferimento alla particolare fattispecie di trasferimento di beni immobili in società, ove i cedenti siano persone fisiche, come nel caso di specie, la Cassazione ha puntualizzato che non risultava compiuto, da parte del giudice del merito, alcun accertamento di fatto in ordine al tempo e alla finalità dell’iscrizione ipotecaria sull’immobile che sole, per esempio, avrebbero potuto giustificare l’affermata stretta inerenza, della citata passività, al bene immobile ceduto, tale da consentirne la detrazione sul valore dichiarato ai fini del calcolo e della successiva liquidazione dell’imposta di registro.
La natura strettamente personale del richiesto finanziamento, peraltro acceso in un periodo temporale risalente, rispetto al momento della concreta effettuazione dell’operazione di trasferimento, costituisce causa ostativa al riconoscimento e, quindi, alla detrazione, del relativo costo in fase di determinazione della base imponibile.

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