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Giurisprudenza

Risoluzione anticipata locazione:
l’indennità ricevuta sconta l’Iva

La corresponsione dell’indennizzo dall’acquirente alla conduttrice dell’immobile è imponibile in quanto rappresenta la remunerazione di una prestazione di servizi a titolo oneroso

locazione commerciale

Rientra nel campo dell’Iva, la somma corrisposta a titolo di indennità per la risoluzione anticipata del contratto di locazione commerciale e perdita di avviamento, pattuita nel contratto preliminare di compravendita dell’immobile, in quanto il versamento ha remunerato la condotta della contribuente che reso possibile la vendita. Lo ha stabilito la Cassazione che con l’ordinanza 20619 del 28 giugno 2022 ha rigettato il ricorso di una società.

La vicenda processuale e la pronuncia della Cassazione
La srl conduttrice di un immobile commerciale che aveva ricevuto dall’acquirente dell’immobile oggetto della locazione, la somma di 607.500 euro a titolo di indennità per la risoluzione anticipata del contratto, perdita di avviamento commerciale e della clientela, si era vista notificare dall’Agenzia delle entrate un avviso di accertamento Iva concernente l’operazione, considerando che l’importo versato alla società avesse natura di corrispettivo.

In particolare, la vendita dell’immobile era stata preceduta da un contratto preliminare intercorso tra la venditrice, l’acquirente e la stessa conduttrice, in virtù del quale la srl aveva rinunciato al diritto di prelazione per l’acquisto dell’immobile, consentito alla risoluzione anticipata del contratto di locazione e rinunciato a far valere diritti e pretese di ogni genere, compresa l’indennità per la perdita di clientela, in cambio della cifra pattuita. Per il giudice d’appello, la somma ha natura di corrispettivo, non solo perché superiore al prezzo dell’immobile ma anche per il fatto che il versamento di questa aveva reso possibile la vendita dell’immobile.

La Suprema corte concorda con la decisione impugnata.

Per la Cassazione, la somma versata dall’acquirente ha remunerato la condotta della contribuente che, aderendo alla risoluzione anticipata del contratto di locazione senza esercitare il diritto di prelazione ha reso possibile procedere alla vendita dell’immobile.
Il giudice d’appello ha quindi, correttamente, ricostruito un rapporto giuridico dipendente dal versamento dell’indennità, in quanto la somma qualificata come indennizzo remunera una prestazione di servizi (Corte di giustizia 3 luglio 2019 causa C-242/18).

La corresponsione di un indennizzo a un operatore economico in caso di risoluzione anticipata, per un importo che corrisponde - almeno - a quello che tale operatore avrebbe percepito durante il resto di detto periodo in assenza di una siffatta risoluzione, va considerato come la remunerazione di una prestazione di servizi effettuata a titolo oneroso e soggetta in quanto tale a detta imposta. Dunque, in questi casi non viene in considerazione l’articolo 15 del Dpr n. 633/72, che esclude dal computo della base imponibile le somme dovute a titolo di interessi moratori o di penalità per ritardi o altre irregolarità nell’adempimento degli obblighi del cessionario o del committente (cfr. Corte di Giustizia 22 novembre 2018, causa C-295/17).

Ulteriori osservazioni
Diverso è invece il caso esaminato dalla Cassazione n. 23515/2020, pure richiamato dalla memoria della contribuente, in cui la somma corrispondeva soltanto all’indennità di avviamento in quanto non è un corrispettivo del contratto di locazione ma ha natura indennitaria. L’indennità, infatti, ha lo scopo di ripristinare l’equilibrio degli effetti dello scioglimento contrattuale attraverso una prestazione pecuniaria da parte del soggetto arricchito dell’incremento del valore locativo (il locatore), in favore del soggetto che ha contribuito a generarlo e che si trova a fronteggiare una perdita di clientela legata proprio alla indisponibilità dei locali.
Nel caso di specie la Cassazione ha affermato che l’indennità di avviamento non fronteggia alcuna prestazione di servizi, proprio perché è un'indennità, chiamata a ristorare una perdita, correlata alla cessazione del contratto di locazione (Cassazione n.  17633/2008 e n. 13345/2006).

Non vi è legame tra prestazioni (la prestazione indennitaria del locatore e l'obbligazione di rilascio dell'immobile del conduttore) scaturente dal sinallagma contrattuale, poiché la prestazione indennitaria sorge in un momento in cui il rapporto contrattuale è già cessato. Il pagamento dell'indennità non riguarda, quindi, la regolare esecuzione del negozio, ma la fase successiva dell’esecuzione per rilascio in danno del conduttore, integrando una condizione dell'azione esecutiva, con la conseguenza che ne è esclusa l’imponibilità ai fini Iva.

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