Tassazione delle aree edificabili. L'Ici non attende la Regione

Per la determinazione della base imponibile Ici delle aree fabbricabili, occorre avere riguardo al fatto che nella giurisprudenza costituzionale e di legittimità è stato elaborato il principio secondo cui la potenzialità edificatoria, ancorché in nuce e in itinere sulla base degli strumenti urbanistici in corso di approvazione, accordata all'area ne accresce ipso facto il valore venale e costituisce elemento sufficiente per determinare un incremento di capacità contributiva. E' quanto sancito dalla Cassazione, con la sentenza n. 21764 del 14 ottobre 2009.

La controversia
Un contribuente impugnava gli avvisi di accertamento emessi da un Comune nei suoi confronti, lamentando la non configurabilità della qualificazione di area edificabile, attribuita ai fini Ici al terreno di sua proprietà, contestando, nel contempo, l'applicazione retroattiva dei criteri valutativi delle aree fabbricabili, in base a quanto previsto dall'articolo 36, comma 2, del Dl 223/2006. Il ricorso veniva respinto sia in primo grado che in appello. Da qui, l'intervento della Suprema corte.

Il ricorso in Cassazione
Per il ricorrente, perché sussista il presupposto impositivo Ici, l'utilizzabilità edificatoria dell'area deve essere effettiva.
Sempre per il contribuente, risultava contestabile anche la natura interpretativa (con conseguente efficacia retroattiva) dell'articolo 36, comma 2, del decreto "Visco-Bersani", in forza del quale, tra l'altro a fini Ici, "un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo".
Un assunto, questo, basato sulla considerazione che l'articolo 1, comma 2, dello Statuto del contribuente richiede espressamente, perché una norma possa considerarsi di interpretazione autentica, che la sua adozione "può essere disposta soltanto in casi eccezionali e con legge ordinaria, qualificando come tali le disposizioni di interpretazione autentica".

La sentenza della Corte
La Cassazione, nel respingere il ricorso, ha ribadito che, ai sensi del più volte citato articolo 36, comma 2, del Dl 223/2006, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione a essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi (cfr sezioni unite, sentenza n. 25506/2006). L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è, infatti, sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, le cui eventuali oscillazioni, in dipendenza dell'andamento del mercato, dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo ius aedificandi o di modifiche del piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione del suolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d'imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione, senza che ciò comporti il diritto al rimborso per gli anni pregressi, a meno che il Comune non ritenga di riconoscerlo, ai sensi dell' articolo 59, comma 1, lettera f), del Dlgs 446/1997.

Per quanto riguarda la natura di norma di interpretazione autentica dell'articolo 36, comma 2, la Cassazione non si è discostata da quanto affermato dalla Corte costituzionale, con l'ordinanza n. 41 del 27 febbraio 2008.
In quell'occasione la Consulta affermò che la norma si limitava ad attribuire all'articolo 2, comma 1, lettera b), del Dlgs 504/1992, uno dei significati già ricompresi nell'area semantica della disposizione stessa.

Del resto non appare dirimente in senso contrario la considerazione in base alla quale l'articolo 1, comma 2, della legge 212/2000 (Statuto del contribuente), richiederebbe, ai fini dell'attrazione di una disposizione nel campo di quelle di interpretazione autentica, l'adozione di una norma ordinaria che espressamente qualifichi la stessa come di interpretazione autentica.

Dopo tutto, l'articolo 36, comma 2, del "Visco-Bersani", in quanto dotato della medesima forza di legge della disposizione contenuta nello Statuto del contribuente, è idoneo ad abrogare quest'ultima implicitamente e, di conseguenza, a introdurre nell'ordinamento una valida norma di interpretazione autentica, benché priva di una espressa qualificazione in tal senso.

Infine, tornando sul tema, nel riprendere le argomentazioni della Corte costituzionale, la Cassazione ha ribadito che la potenzialità edificatoria dell'area fabbricabile, anche se prevista da strumenti urbanistici solo in itinere o ancora inattuati, costituisce notoriamente un elemento oggettivo idoneo a influenzare il valore del terreno, rappresentando, pertanto, un indice di capacità contributiva adeguato, ai sensi dell'articolo 53 della Costituzione, in quanto espressivo di una specifica posizione di vantaggio economicamente rilevante.
Né il criterio del valore venale può comportare una valutazione fissa e astratta del bene, consentendo, invece, di attribuire al terreno (già qualificato come edificabile dallo strumento urbanistico generale) il suo valore di mercato, adeguandone la valutazione alle specifiche condizioni di fatto e, quindi, anche alle più o meno rilevanti probabilità di rendere attuali le potenzialità edificatorie dell'area.