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Giurisprudenza

Terreni edificabili. La futura espropriazione non elimina l'Ici

Il presupposto dell'imposta non è collegato all'idoneità del bene a produrre reddito

aula della Corte di cassazione
L'imposta comunale sugli immobili è dovuta su un terreno edificabile, anche se destinato all'espropriazione. Ciò in quanto, affinché un'area sia considerata, ai fini Ici, come edificabile, non è necessario che la medesima sia suscettibile di produrre reddito o di subire aumenti di valore. Con tale importante sentenza, la n. 19131 depositata il 12 settembre 2007, la Corte di cassazione ha fornito un importante contributo chiarificatore in tema di area fabbricabile ai fini tributari.La controversia portata all'attenzione della Suprema corte trae origine dall'impugnazione di un avviso di liquidazione, con il quale un Comune aveva provveduto a recupera l'imposta comunale sugli immobili in relazione a un terreno ubicato nel suo territorio.
Il contribuente aveva eccepito, nel ricorso, che "parte dell'area in oggetto non poteva essere considerata edificabile, perché qualificata standard e, quindi, vincolata ad esproprio".

Erano stati i giudici di secondo grado ad accogliere le doglianze del contribuente, sull'assunto che "l'appezzamento di terreno dedotto in controversia, essendo classificato come standard, non presentava alcun valore venale, sicché la pretesa del Comune doveva considerarsi infondata".

Nell'affrontare la questione, i giudici di legittimità hanno, prima di tutto, definito il concetto di area edificabile ai fini tributari, in armonia con quando statuito dal legislatore (articolo 36, comma 2, Dl 223/2006) e dalle sezioni unite della stessa Cassazione (sentenza n. 25506/2006), statuendo che "l'edificabilità di un area, ai fini dell'applicazione del criterio di determinazione della base imponibile, fondato sul valore venale, si desume dalla qualificazione ad essa attribuita nel Piano Regolatore Generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi".

Fatta questa precisazione, la Corte ha chiarito che il presupposto dell'imposta comunale sugli immobili non è, in alcun modo, collegato all'idoneità del bene a produrre reddito, né tanto meno alla sua attitudine a incrementare il proprio valore o il reddito prodotto. Il valore dell'immobile, invece, "assume rilievo ai soli fini della determinazione della base imponibile e, quindi, della concreta misura dell'imposta". Quindi "deve escludersi che un'aera edificabile, assoggetta a vincolo urbanistico che la destini ad espropriazione, sia, per ciò stesso, esente dall'imposta", con la conseguenza che anche un terreno edificabile destinato all'espropriazione è, comunque, soggetto all'imposta comunale sugli immobili.

Le conclusioni a cui la Cassazione è giunta trovano un solido fondamento nella normativa generale in materia di Ici.
Infatti, ai sensi dell'articolo 1, comma secondo, Dlgs 504/1992, il presupposto dell'imposta è "il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l'attività d'impresa". Dall'esame della citata norma, si evince chiaramente che il legislatore non ha in alcun modo ricollegato il presupposto dell'imposta all'idoneità del bene a produrre reddito né tanto meno alla sua attitudine a incrementare il proprio valore o il reddito prodotto.

Il valore dell'immobile, invece, assume rilievo ai fini della determinazione della base imponibile, secondo il disposto dell'articolo 5, comma 1, del predetto decreto, con la conseguenza che il maggiore o minor valore del bene e, quindi, indirettamente la sua redditività, non incide sulla sua assoggettabilità all'imposta ma, costituendo il criterio di determinazione della base imponibile, influisce soltanto sulla concreta misura dell'imposta applicabile.

In particolare, per quanto riguarda le aree fabbricabili, il valore rilevante, ai fini della determinazione della base imponibile, è "quello venale in comune commercio, al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi mede rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche" (articolo 5, comma 5, Dlgs 504/1992).
Quindi, le limitazioni al valore dell'immobile sono state prese espressamente in considerazione dal legislatore, con particolare riferimento alla zona territoriale di ubicazione e alla destinazione d'uso consentita, non per esentare l'immobile dall'imposta, ma per determinare la base imponibile e la concreta misura dell'imposizione, certamente condizionata dal minore valore del bene, conseguente al vincolo di destinazione urbanistica, che ne prevede l'espropriazione.
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