Usucapione, accordo di mediazione
trascrivibile ma condizionato

Il decreto del Tribunale di Savona n. 4175/2022 del 21 febbraio 2023, del ruolo generale della volontaria giurisdizione, interviene sul tema dell’accertamento dell’usucapione in sede di mediazione, concludendo che il legislatore ha disegnato in maniera peculiare questo istituto, perché mancando il controllo giudiziario sull’effettiva sussistenza dei presupposti dell’usucapione, manca la garanzia dei terzi.

La vicenda
La vicenda ha origine da una trascrizione con riserva operata dal Conservatore dei pubblici registri immobiliari di Finale Ligure di un verbale di mediazione che accerta l’usucapione, autenticato dal notaio, ma dove è indicato quale soggetto contro, ossia l’usucapito, una società dichiarata estinta.
Il problema della società estinta non si pone nel momento in cui l’usucapione è un acquisto ex lege a titolo originario, accertato dal giudice e trascritto nei registri immobiliari ai sensi dell’articolo 2651 cc, dove rileva la sola verifica sull’usucapiente del possesso continuato per venti anni, come previsto dall’articolo 1158 del codice civile.

Nel caso in esame, invece, la trascrizione è prevista dall’articolo 2643, n. 12-bis cc, il che collega questo accertamento convenzionale dell’usucapione agli articoli 2644 e 2650 cc e, quindi, anche all’usucapito.

Il principio
Afferma il Giudice: “Dunque, con esclusivo riferimento agli accordi di mediazione che accertano l’usucapione, dove manca un controllo giudiziario sull’effettiva sussistenza dei presupposti dell’usucapione a garanzia dei terzi, il Legislatore ha espressamente previsto la trascrizione ai fini dell’opponibilità ai terzi con gli effetti previsti: a) dall’art. 2644 c.c., per cui sono opponibili all’usucapiente le trascrizioni ed iscrizioni eseguite nei confronti dell’usucapito anteriormente alla trascrizione dell’accordo conciliativo di accertamento dell’usucapione; b) dall’art. 2650 c.c. per cui la trascrizione dell’accordo conciliativo di accertamento dell’usucapione è priva di effetti in assenza della trascrizione del relativo titolo di acquisto in favore dell’usucapito”.
L’usucapione in mediazione allora è un tertium genus tra gli acquisti a titolo originario e quelli a titolo derivativo, almeno in considerazione dell’opponibilità ai terzi, con l’importante corollario che l’usucapiente non può disinteressarsi della posizione giuridica dell’usucapito e delle trascrizioni e iscrizioni che lo riguardano.

Il rigetto
Il giudice ha pertanto rigettato il reclamo, perché ha constatato che sono intervenuti due fenomeni successori, conseguenti all’estinzione della società, che non sono stati trascritti.
Ne consegue che si potrà trascrivere solo contro gli eredi che hanno partecipato all’accordo di mediazione, e non contro la società estinta, ma la trascrizione dell’accordo avrà effetto, secondo il disposto del secondo comma dell’articolo 2650 cc, solo allorquando gli atti anteriori di acquisto saranno trascritti.