Vendita immobile strumentale,
dall’opzione Iva al reverse charge

Nel caso di cessione di un immobile strumentale, con opzione per l’imponibilità, deve essere applicato il reverse charge, in seguito all’opzione medesima. È quanto stabilito dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 705 del 12 gennaio 2023.

I fatti
Durante l’anno 2010, una società aveva acquistato un complesso immobiliare. Successivamente, il competente ufficio dell’Agenzia delle entrate aveva notificato un avviso di accertamento con il quale si contestava la mancata applicazione del reverse charge. L’obbligo di assoggettamento all’inversione contabile derivava dall’articolo 17, quinto comma, lettera a-bis) del Dpr n. 633/1972 (il decreto Iva)

Le norme applicabili
Per comprendere i termini della controversia bisogna considerare le norme del decreto Iva, che interagivano nella fattispecie, vale a dire l’articolo 10, primo comma, n. 8-ter e l’articolo 17, quinto comma, lettera a-bis).
Tale norma prevedeva l’imponibilità per le cessioni di fabbricati strumentali:
a) effettuate entro quattro anni dalla data di ultimazione, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito gli interventi di cui all’articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge n. 457/1978
b) effettuate nei confronti di cessionari soggetti Iva con un pro-rata di detrazione uguale o inferiore al 25%
c) effettuate nei confronti di soggetti “privati”
d) per le quali il cedente ha optato per l’imposizione.

L’articolo 17, quinto comma, lettera a-bis), stabiliva, per le cessioni di cui alle lettere b) e d), l’applicazione del reverse charge.

Ciò significa che, siccome non veniva considerata la lettera a), in quest’ipotesi non si applicava il reverse charge, ma l’imponibilità secondo le regole ordinarie.

Dall’incrocio delle due norme – nelle versioni in vigore all’epoca – si aveva quindi, che nel caso di cessioni di fabbricati strumentali:
a) effettuate entro quattro anni dalla costruzione o dall’intervento di ristrutturazione, no al reverse charge
b) effettuate verso soggetti Iva con pro-rata uguale o inferiore al 25%, sì al reverse charge
c) effettuate verso soggetti “privati”, no al reverse charge
d) per i quali il cedente ha optato per l’imposizione, sì al reverse charge.

Le sentenze di merito
Con la sentenza n. 44/02/2014 della Ctp di Aosta veniva accolto il ricorso della società e annullato l’avviso di accertamento.
L’ufficio, quindi, proponeva appello avverso la pronuncia di primo grado. La società presentava appello incidentale.
Con la sentenza 27/02/2015, la Ctr della Valle d’Aosta accoglieva l’appello dell’Agenzia e rigettava quello incidentale di parte. Veniva quindi stabilito, che siccome il venditore aveva optato per l’imponibilità della cessione, l’assoggettamento a imposta doveva avvenire tramite reverse charge così come previsto dall’articolo 17, quinto comma, lettera a-bis).

Il giudizio di legittimità
La società, insoddisfatta del giudizio di merito, presentava ricorso per cassazione, deducendo la violazione e falsa applicazione degli articoli 17, quinto comma, lettera a-bis) e 10, primo comma, n. 8-ter) del decreto Iva.

I supremi giudici, con l’ordinanza in commento, dichiaravano inammissibile il motivo di ricorso.
Ciò, in considerazione del fatto che il cedente aveva a suo tempo optato per l’applicazione dell’Iva, sostanziando così l’ipotesi di cui all’articolo 10, primo comma, n. 8-ter, lettera d). Di conseguenza, in base a quanto previsto dall’articolo 17, quinto comma, lettera a-bis), l’acquirente doveva applicare l’imposta tramite reverse charge.

Dalla pronuncia in esame si evince anche che la società aveva provato a legittimare il suo operato, sostenendo che si fosse nel caso di vendita nel quadriennio, che non risulta inclusa nelle ipotesi di applicazione del reverse charge.
La suprema Corte però, stabiliva che “[…] il motivo proposto difetta del tutto di specificità in quanto la società contribuente non fornisce alcun concreto elemento dal quale desumere l’infraquadriennalità della cessione […] Diversamente, l’applicabilità del regime del reverse charge deriva, come evidenziato dalla CTR, dal semplice fatto che nel contratto di compravendita si è espressamente optato per l’applicazione dell’IVA”.

Veniva quindi rigettato il ricorso della società e condannata la stessa sia al pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, sia alle spese di lite per 5.600 euro.