I vincoli di frana non condizionano
la capacità edificatoria del terreno

I giudici di secondo grado avevano ritenuto che i vincoli di frana e di crinale gravanti sui beni di proprietà della contribuente avevano inciso fortemente sulla capacità edificatoria del terreno ricadente in una zona C2, ossia in una zona individuata dal piano regolatore del Comune quale residenziale di espansione semintensiva, seppure detto terreno ricadeva in un’area oggetto dell’adozione del piano di “comparto perequativo”.
Tale disciplina urbanistica, prevista nell’articolo 2, comma 203, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, appunto sulla “urbanistica perequativa”, permette di “legare” tra loro i singoli proprietari entro un ambito spaziale più ampio di quello dei singoli lotti, al fine di consentire la realizzazione di quanto previsto nel relativo piano urbanistico. La possibilità ai proprietari di terreni di accordarsi tra di loro riguardo alla concentrazione di volumetrie all’interno di una determinata area, in modo tale da non creare svantaggi per alcuno, determina per la sentenza in commento, effetti rilevanti ai fini dell’individuazione del valore venale in comune commercio indicato nell’articolo 5 del Dlgs n. 504/1992 che, per la determinazione della base imponibile dell’imposta comunale sugli immobili per le aree fabbricabili, individua il valore venale e non quello catastale.
 
Nella controversia oggetto della sentenza della Cassazione n. 15696/2017, il contribuente si era opposto all’individuazione del valore venale in comune commercio individuato dal Comune nell’avviso di accertamento della maggiore Ici, eccependo la ridotta edificabilità del terreno in presenza dei cennati vincoli di crinali e dei successivi vincoli di frana, peraltro introdotti dallo stesso Comune.
L’ente locale aveva evidenziato che il terreno insisteva in una zona soggetta alla prescrizione della Provincia di predisporre un progetto unitario delle opere di urbanizzazione con proposta di convenzione unica di attivazione di tutta la zona di espansione C2 solo successivamente alla presentazione di lotti funzionali che possono riguardare i terreni dei singoli proprietari.
 
L’accoglimento del ricorso dell’ente locale da parte della sentenza del Supremo collegio in nota è giustificata, in base alla sua giurisprudenza, sulla necessità di valutare la maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie del suolo espressa dalle Sezioni unite della corte regolatrice del diritto con la decisione 30 novembre 2006, n. 25506.
Infatti, l’interpretazione autentica dell’articolo 2, lettera b, del Dlgs n. 504/1992, fornita dagli articoli 11-quaterdecies, comma 16, del Dl n. 203/2005, e 36, comma 2, del Dl n. 223/2006, sull’irrilevanza dell'approvazione del piano regolatore generale adottato dal Comune da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi, nell’escludere l’applicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell’immobile, impone di tener conto, nella determinazione della base imponibile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie.
 
La pronuncia della Corte di legittimità che si annota ritiene decisiva la possibilità da parte del possessore di un’area edificabile soggetta a limiti urbanistici di costruzione di manufatti in proprio, non soltanto di trasferire il proprio limitato (e se esistente) diritto di cubatura sullo stesso ai possessori di terreni edificabili insistenti nello stesso comparto urbanistico, ma anche quello di permettere a tali altri soggetti di edificare.
Tale conclusione trova conferma per la pronuncia della Corte regolatrice del diritto nella giurisprudenza del Consiglio di Stato espressa con le decisioni, citate da questa in rassegna, 1° aprile 1998, n. 440, e 11 aprile 1991, n. 530, che ammettono l’accorpamento del terreno con fondi vicini insistenti nella medesima zona urbanistica ai fini del riconoscimento della concessione a costruire.
In tal modo, l’individuazione del valore in comune commercio del terreno inedificabile per le prescrizioni urbanistiche previste per tale bene si fonda sulla potenzialità edificatoria dei terreni urbanisticamente viciniori, ma ciò fa sorgere un fondato dubbio di capacità contributiva sul possessore di quell’area, in quanto l’idoneità a contribuire risulta condizionata dalla richiesta di tali soggetti di includere il terreno urbanisticamente limitato nel loro progetto edilizio.
Non si riscontrano precedenti giurisprudenziali in termini.
 
 
a cura di Giurisprudenza delle imposte edita da ASSONIME