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Immobili

Se manca l’autenticazione del notaio
l’atto è da trascrivere con riserva

Non essendo prevista alcuna norma derogatoria, “l’autentica del pubblico ufficiale non può essere omessa, eseguita dall’avvocato o addirittura ritenersi surrogata dal nulla osta del P.M.”

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Quando le parti giungono a un accordo che definisce un contratto o un atto comunque soggetto a trascrizione, ai fini della stessa trascrizione, è necessario che la sottoscrizione dell’accordo venga autenticata “da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”, nello specifico, il notaio. È, in sintesi, la pronuncia del Tribunale di Roma (decreto n. 4181 del 17 giugno 2019).

La vicenda trae origine dalla trascrizione con riserva, eseguita dal conservatore dei Registri immobiliari di Roma, opposta alla presentazione di nota di trascrizione, relativa ad accordo di separazione consensuale, sottoscritto a seguito della procedura di negoziazione assistita.
L’accordo tra i coniugi è stato autorizzato dal Pubblico ministero e trascritto presso i registri dello stato civile. Lo stesso prevede, quale contributo al mantenimento della figlia e alle spese a ella riferibili, che la moglie ceda e trasferisca direttamente alla figlia un immobile di sua proprietà esclusiva.
Il conservatore ha trascritto con riserva, risultando l’accordo privo delle sottoscrizioni autenticate da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato e specificando il necessario intervento del notaio rogante.
A parere del conservatore, ai sensi dell’articolo 5, comma 3, del decreto legge n. 132/2014, “se con l’accordo le parti concludono uno dei contratti o compiono uno degli atti soggetti a trascrizione, per procedere alla trascrizione dello stesso la sottoscrizione del processo verbale di accordo deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.

Pronuncia del Tribunale
Il Tribunale respinge il reclamo. L’organo giudicante si sofferma sul disposto normativo dell’articolo 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985, secondo il quale “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi  […] devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. […]Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari” (cfr Cassazione, n. 8611/2014, la quale sostiene il ruolo del notaio nella tutela dell’interesse pubblico al contrasto all’elusione ed evasione fiscale, nell’ambito delle proprietà immobiliari, derivante dal mancato aggiornamento catastale).

A parere del Tribunale, il controllo notarile è previsto a pena di nullità dell’atto e “non risulta derogato (invero nemmeno in favore dell’avvocato) o comunque in alcun modo superato dalla normativa in materia di negoziazione assistita”.
L’articolo 5 della legge n. 162/2014 chiarisce ulteriormente che, nell’ambito degli atti di cui all’articolo 2643 cc, per la trascrivibilità del processo verbale dell’accordo, in negoziazione assistita, è necessario che le sottoscrizioni siano autenticate da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato.
Non essendo prevista alcuna norma derogatoria, “l’autentica del pubblico ufficiale non può essere omessa, eseguita dall’avvocato o addirittura ritenersi surrogata dal nulla osta del P.M.”.
Il tutto tenendo conto che il nostro sistema giuridico non contiene disposizioni normative nelle quali si attribuisca un potere di certificazione al difensore per le attività privatistiche.
Inoltre, l’accordo autorizzato dal Pm, equiparato a sentenza omologata, non può essere paragonabile in alcun modo ai contratti a effetti traslativi di diritti reali, avendo l’articolo 2657 cc l’obiettivo di tutelare interessi pubblicistici alla circolazione dei beni e dei diritti reali immobiliari.

In conclusione, “nella verifica prescritta dalla legge, il ruolo del notaio non può essere sostituito dall’avvocato a ciò ostando sia l’espressa previsione legislativa sia l’evidente differenza di ruolo e funzioni tra i predetti soggetti”.

Già con provvedimento n. 1590/2019 del 5 marzo scorso, lo stesso Tribunale aveva respinto il reclamo di parte avverso la trascrizione con riserva dell’accordo di separazione consensuale nell’ambito della negoziazione assistita.
Con decreto, infatti, i giudici avevano sostenuto che il disposto normativo attuale non consente l’equiparazione dell’attività e della funzione dell’avvocato con quella del notaio, in osservanza dell’articolo 5, comma 3,  sopra richiamato, secondo il quale “la sottoscrizione del processo verbale di accordo deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.

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