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Normativa e prassi

Acquisti immobiliari agevolati
anche senza convenzione al rogito

Superate le vecchie indicazioni fornite dall’Amministrazione, che subordinavano il riconoscimento del regime di favore all’adozione dell’accordo prima dell’atto di cessione

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Il regime fiscale agevolato di cui all’articolo 33, comma 3, della legge 388/2000, è applicabile anche agli atti di acquisto di immobili ricompresi in aree soggette a piani di lottizzazione a iniziativa privata, essendo questi ultimi qualificabili come strumenti urbanistici di pianificazione di dettaglio equiparabili ai fini dell’edificabilità ai piani particolareggiati, indipendentemente dalla circostanza che non sia stata ancora stipulata la convenzione di lottizzazione al momento del trasferimento.
In recepimento dell’indirizzo consolidato della Corte di cassazione, devono ritenersi superate le istruzioni fornite con le circolari 9/E e 11/E del 2002.

Questi i principali chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 41/E del 23 aprile 2015.
Le indicazioni contenute si sono rese necessarie a seguito delle numerose controversie concernenti la revoca dell’agevolazione per le cessioni di immobili siti in aree soggette a piani di lottizzazione a iniziativa privata, dovuta alla mancata adozione della convenzione di lottizzazione alla data di stipula dell’atto di trasferimento.
 
Normativa e prassi
La disposizione recata dall’articolo 33, comma 3, della legge 388/2000 (formulazione originaria: “i trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, sono soggetti all’imposta di registro dell’1 per cento e alle imposte ipotecaria e catastali in misura fissa, a condizione che l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenga entro 5 anni dal trasferimento”), subordinava l’applicazione del regime fiscale agevolato alle seguenti condizioni:
  • che l’immobile oggetto del trasferimento si trovi in un’area individuata dai “piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati
  • che l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenga entro cinque anni dal trasferimento.
Relativamente al significato di “piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati” la circolare 9/2002 ha chiarito che sono ricompresi tra i suddetti strumenti urbanistici anche “…i piani urbanistici ad iniziativa privata attuativi del piano regolatore generale (ad esempio, i piani di lottizzazione previsti dall’articolo 28 della legge 1150) purché la relativa convenzione, deliberata dal comune, sia firmata da quest’ultimo e dall’attuatore”.
La circolare ha anche specificato che le cessioni di immobili, ricompresi in aree soggette a piani di lottizzazione a iniziativa privata, possono fruire del regime di favore di cui all’articolo 33, comma 3, della legge 388/2000, sempre che la convenzione di lottizzazione sia stata stipulata prima della data dell’atto di trasferimento.
L’indirizzo espresso in questo documento di prassi (ribadito poi, con circolare 11/2002) sembra trovare conferma nella norma di interpretazione autentica di cui all’articolo 2, comma 30, della legge 350/2003, secondo cui, nell’ipotesi di piani attuativi di iniziativa privata, il beneficio fiscale, di cui all’articolo 33, comma 3, si applica a seguito della sottoscrizione della convenzione con il soggetto attuatore.
 
La giurisprudenza di legittimità
In merito all’ambito applicativo dell’agevolazione, è intervenuta la Corte di cassazione, la quale con numerose pronunce ha espresso un orientamento opposto a quello dell’Amministrazione finanziaria.
Con diverse sentenze emesse tra il 2008 e il 2010 (cfr Cassazione, 16835/2008, 29648/2008, 28010/2009), la Corte suprema ha affermato che la fruizione del beneficio fiscale è subordinata “non al riscontro formale dell’insistenza dell’immobile in area soggetta a piano particolareggiato, quanto piuttosto al fatto che esso si trovi in un’area in cui, come in quelle soggette a piano particolareggiato, sia possibile edificare”.
In altri termini, per l’applicabilità del regime di favore, assume rilievo la circostanza che “l’immobile si trovi in un’area soggetta a uno strumento urbanistico che consenta, ai fini dell’edificabilità, gli stessi risultati del piano particolareggiato … essendo infatti possibile, ad esempio, che il piano regolatore generale esaurisca tutte le prescrizioni e non vi sia necessità di un piano particolareggiato”.
 
Sulla base di tale principio, la successiva giurisprudenza di legittimità ha esteso l’applicabilità dell’agevolazione anche agli atti di trasferimento di immobili siti in aree soggette a piani di lottizzazione a iniziativa privata, regolarmente approvati e deliberati dall’autorità competente, anche in assenza dell’atto di stipula della convenzione di lottizzazione al momento della cessione dell’area.
Secondo i giudici di legittimità, i piani di lottizzazione a iniziativa privata hanno la finalità di riservare essenzialmente le aree e i tracciati per la viabilità e per le opere d’interesse pubblico del nuovo insediamento non individuate nello strumento generale e, quindi, detti strumenti urbanistici sono equiparabili ai piani urbanistici particolareggiati (cfr Cassazione, 3289/2012).
Ne consegue che, nel caso in cui l’immobile si trovi in aree soggette ai piani di lottizzazione, il beneficio si applica persino qualora non sia stata adottata la convenzione di lottizzazione al momento della stipula dell’atto di trasferimento del suddetto immobile.
 
In merito alla portata della norma recata dall’articolo 2, comma 30, della legge 350/2003, la Corte suprema chiarisce che detta disposizione “non stabilisce che la sottoscrizione della convenzione deve precedere l’atto di disposizione, ma sancisce che comunque la sottoscrizione della convenzione dà diritto all’agevolazione” (cfr Cassazione, 14732/2014).
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