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Normativa e prassi

Acquisto immobile ante lavori,
sì a detrazione e piena cessione

L’Agenzia riepiloga quanto chiarito sul tema con propri documenti di prassi, in cui ha precisato, tra l’altro, che il beneficio spetta anche se il rogito è stipulato prima della fine degli interventi

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Il contribuente fiscalmente residente all'estero, che, nel 2020, dopo la stipula nel 2019 di un preliminare di compravendita, ha acquistato in Italia un immobile, con relative pertinenze, compreso in un edificio interamente ristrutturato nel 2022, sostenendo le spese con vari pagamenti del 2019 e del 2020, può usufruire della specifica detrazione edilizia e anche cederla per intero. Questo anche se lo stesso è diventato titolare dei fabbricati prima della conclusione dei lavori.

L’auspicata conclusione, indirizzata all’istante, il quale si è trovato nella descritta situazione e, in particolare, ha chiesto se:
­ possa beneficiare della detrazione delle spese per l'acquisto di un immobile facente parte di un edificio ristrutturato, con possibilità di cedere il relativo credito d'imposta, avendo come unico reddito prodotto in Italia il reddito fondiario dei fabbricati acquistati…
­ il credito cedibile debba essere calcolato sul prezzo complessivo di vendita Iva inclusa, comprensivo anche delle tre pertinenze
­ sia da considerare come anno di sostenimento della spesa il 2020, quale anno di rilascio dell'agibilità per l'unità abitativa e se, essendo stato superato il termine del 15 aprile 2021, per la cessione del credito, le rate cedibili possano essere nove di dieci”, è arrivata con la risposta n. 565 del 21 novembre 2022.

In sostanza, l’Agenzia ritiene che, in presenza di tutti i requisiti normativamente previsti, il contribuente potrà beneficiare della detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici (articolo 16­bis, comma 3, del Tuir), calcolata su un ammontare forfettario pari al 25% per cento del costo complessivo risultante dall'atto unico di acquisto relativo all'immobile residenziale e alle pertinenze entro il limite di spesa di 96mila euro stabilito dalla norma.

Poi, considerato che, dalla documentazione integrativa trasmessa dallo stesso, risulta che i lavori riferiti all'intero edificio sono terminati il 4 ottobre 2022, l’Agenzia sottolinea che la detrazione spetta a partire da tale anno. Nella dichiarazione dei redditi relativa al 2022, pertanto, l’istante potrà fruire dell’agevolazione a partire dalla prima rata, indicando quale anno di sostenimento della spesa quello di fine lavori.
Inoltre, il contribuente potrà esercitare l'opzione per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante (articolo 121, Dl “Rilancio”), considerando come anno di sostenimento della spesa il 2022 ed effettuando i conseguenti adempimenti.

Nel dettaglio, l’Agenzia applica e riepiloga quanto chiarito sull’argomento con propri documenti di prassi, ad esempio, con la circolare n. 28/2022, dove ha precisato che:
­ la detrazione spetta agli acquirenti a condizione che l'unità immobiliare sia ceduta dall'impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o dalla cooperativa che ha eseguito gli interventi; siano stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia (non compete, quindi, se sono stati eseguiti interventi di semplice manutenzione ordinaria o  straordinaria); gli interventi realizzati riguardino l'intero fabbricato; la vendita o l'assegnazione dell'immobile sia effettuata entro diciotto mesi dalla data del termine dei lavori
­ la detrazione è calcolata su un ammontare forfettario pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell'immobile, risultante dall'atto di acquisto o di assegnazione, ed è riconosciuta agli acquirenti in relazione alla quota di proprietà dell'immobile a nulla rilevando chi ha sostenuto la spesa
­ il prezzo su cui calcolare la detrazione comprende anche l'Iva, trattandosi di un onere addebitato all'acquirente unitamente al corrispettivo
- l'agevolazione spetta per l'acquisto dell'immobile residenziale e, nel caso di atto unico di acquisto relativo ad appartamento e pertinenza, si potrà beneficiare della detrazione sul costo complessivo entro il limite di spesa stabilito dalla norma
­ l'agevolazione non è condizionata alla cessione o assegnazione di tutte le unità immobiliari costituenti l'intero fabbricato, in quanto ciascun acquirente può beneficiare della detrazione in relazione al proprio atto di acquisto o assegnazione;
­ è possibile fruire della detrazione anche se il rogito è stato stipulato prima della fine dei lavori riguardanti l'intero fabbricato. In tal caso, tuttavia, essendo necessario che si realizzi anche il presupposto costituito dell'ultimazione dei lavori riguardanti l'intero fabbricato, la detrazione può essere fruita solo dall'anno d’imposta in cui detti lavori siano stati ultimati. Nella dichiarazione relativa a tale anno il contribuente fruirà della detrazione a partire dalla prima rata indicando quale anno di sostenimento della spesa quello di fine lavori.
             
Inoltre, con la circolare n. 30/2020 (cfr risposta 5.1.4) ha specificato che il contribuente, corrispondendo un prezzo per l'acquisto dell'unità immobiliare, potrà, al posto dell'utilizzo diretto della detrazione in dichiarazione dei redditi, esercitare l'opzione per la cessione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari, del corrispondente credito d'imposta (articolo 121 del decreto “Rilancio”), in quanto gli interventi realizzati sono gli stessi di quelli richiamati nel comma 1, lettere a) e b) dell’articolo 16­bis del Tuir.

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