Articolo pubblicato su FiscoOggi (https://fiscooggi.it/)

Normativa e prassi

Acquisto "prima casa": tre anni per l'accertamento dei requisiti

Chiarito entro quanto tempo gli uffici possono contestare le inadempienze di chi ha utilizzato le agevolazioni senza averne diritto

Thumbnail
Gli uffici hanno tre anni per accertare se il contribuente che ha acquistato una 'prima casa' usufruendo dei benefici fiscali abbia rispettato le condizioni previste per ottenere le agevolazioni. Lo ha chiarito, anche tenendo conto di alcuni principi individuati dalla Corte di cassazione, l'Agenzia delle Entrate con la circolare n. 69 del 14 agosto.
L'intervento si è reso necessario poiché erano emerse opinioni divergenti riguardo al periodo entro il quale gli uffici finanziari possono accertare l'esistenza dei requisiti (soggettivi ed oggettivi) per accedere ai benefici fiscali previsti dalla legge.
Sulla questione l'incertezza sussisteva tra quanto previsto dall'articolo 76, comma 2, del Dpr n. 131 del 1986, in base al quale l'imposta deve essere richiesta entro il termine di tre anni, e quanto stabilito dall'articolo 78 dello stesso decreto, che dispone la prescrizione del credito per l'imposta accertata in dieci anni.

I dubbi interpretativi
Ad alimentare la controversia è subentrato un orientamento giurisprudenziale della Corte di cassazione non univoco, che ha oscillato tra l'adozione del termine di prescrizione ordinario decennale, in considerazione della circostanza che l'imposta dovuta a seguito della revoca delle agevolazioni fiscali ha natura di imposta complementare, e quello triennale, fatto proprio dalla Cassazione con una recente sentenza a sezioni unite (n. 1196 dell'ottobre 2000).

Quest'ultima pronuncia, peraltro, ha sancito i principi per individuare la decorrenza del termine triennale di decadenza, che, relativamente alla normativa vigente, scatta:
* dalla registrazione dell'atto, se oggetto dell'accertamento è la mendacità delle dichiarazioni, da parte dell'acquirente, di non possedere altra casa di abitazione nello stesso comune ove è situato il nuovo immobile o di altro immobile situato sul territorio nazionale acquistato con le agevolazioni "prima casa"
* dalla fine dell'anno successivo (o dei diciotto mesi, dal 1° gennaio 2001) alla registrazione dell'atto, se oggetto dell'accertamento è la mendacità della dichiarazione, resa dall'acquirente, di voler trasferire, entro un anno dall'acquisto, la propria residenza nel comune dove è situato l'immobile agevolato
* dalla fine dell'anno successivo alla cessione a titolo oneroso o gratuito dell'immobile acquistato, se oggetto di accertamento è la rivendita prima che siano decorsi cinque anni dall'acquisto.

Le ipotesi della Cassazione
L'applicazione di questa impostazione alla previgente normativa incontra serie difficoltà.
Infatti, se da una parte vi era l'obbligo di adibire l'immobile ad abitazione principale (bastava una semplice dichiarazione di intento da parte dell'acquirente, da inserire nell'atto), dall'altra non veniva fissato un termine entro il quale il proposito di adibire l'immobile ad abitazione principale dovesse essere attuato.

Riguardo a quest'ultimo aspetto, in presenza di oggettive difficoltà che impedivano l'immediato adempimento di tale obbligo, la Cassazione ha delineato due distinte ipotesi:
* l'intento abitativo non sussiste fin dall'origine, ossia dalla stipula dell'atto, per la considerazione che la sua inattuabilità è immediatamente rilevabile. Se dovesse verificarsi tale eventualità, la decorrenza del termine di decadenza coincide con il giorno della registrazione dell'atto, poiché il potere dell'ufficio di accertare l'ammissibilità delle agevolazioni è immediatamente esercitabile
* l'intento abitativo non può essere immediatamente attuato per difficoltà di natura oggettiva e, successivamente, si verificano circostanze che pregiudicano irrimediabilmente l'utilizzo dell'immobile quale "abitazione principale", ad esempio nel caso di distruzione dello stesso o per perdita delle caratteristiche che consentono la sua qualificazione come idoneo alla destinazione abitativa o perché viene dato in godimento ad altri soggetti. In questo caso, il termine decadenziale decorre dal verificarsi della circostanza che non consente, in maniera definitiva, l'utilizzazione dell'immobile come abitazione principale.

I chiarimenti dell'Agenzia
In relazione a quest'ultima ipotesi, l'Agenzia ha puntualizzato che, in base all'articolo 19 del Dpr n. 131 del 1986, il verificarsi di eventi che danno luogo ad ulteriore liquidazione di imposta devono essere denunciati, entro venti giorni, da parte dei contraenti o dei loro aventi causa all'ufficio che ha registrato l'atto; in tal caso, non viene irrogata alcuna sanzione.
In caso di omessa o tardiva comunicazione, si applica il comma 1, dell' articolo 76, del Dpr n. 131 del 1986, per il quale il termine decadenziale è di cinque anni, e non tre, a decorrere dal giorno in cui le dichiarazioni delle sopravvenute circostanze si sarebbero dovute presentare.

In conclusione, la circolare ha precisato che:
  • in caso di "mendacio originario", l'ufficio deve liquidare la differenza di imposta, nonché la sanzione del 30 per cento, entro tre anni dalla registrazione dell'atto
  • in caso di "mendacio successivo", il contribuente è tenuto, entro venti giorni, a denunciare l'evento che ha determinato l'inattuazione dell'intento di adibire l'immobile acquistato ad abitazione principale. L'imposta complementare deve essere liquidata dall'ufficio, senza applicazione di alcuna sanzione, entro tre anni dalla dichiarazione di cui all'articolo 19 del citato Dpr n. 131/1986. Nell'eventualità che il contribuente ometta di presentare la suddetta dichiarazione, l'ufficio è tenuto a liquidare la differenza di imposta e ad applicare le relative sanzioni entro cinque anni dal verificarsi dell'evento che ha reso inattuabile l'abitabilità dell'immobile.
URL: https://www.fiscooggi.it/rubrica/normativa-e-prassi/articolo/acquisto-prima-casa-tre-anni-laccertamento-dei-requisiti