Nel caso in questione, la società, conclusi i lavori di costruzione nel settembre del 2000, intendeva (trasformatasi da cooperativa a proprietà indivisa a cooperativa proprietà divisa) procedere alla assegnazione a partire dall'inizio del 2007.
Con l'occasione, l'Amministrazione finanziaria ha proceduto a una sorta di riepilogo della disciplina, partendo dall'accertamento della questione di fondo: l'operazione è soggetta a Iva o è esente? Da tale verifica, difatti, discende il regime, in ordine alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, da applicare.
Per effetto delle novità introdotte dal decreto legge "Visco-Bersani", le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricati, diversi da quelli strumentali, sono diventate esenti dall'imposta sul valore aggiunto. Fanno, tuttavia eccezione (e sono, di conseguenza, soggette a Iva)
- le cessioni "effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi (...) entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento"
- nonché quelle effettuate anche "successivamente nel caso in cui entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata".
Detto che le cooperative edilizie che costruiscono, anche avvalendosi di imprese appaltatrici, alloggi da assegnare ai propri soci, vanno comprese nella categoria delle imprese costruttrici, e che le assegnazioni di case di abitazione in proprietà ai soci di cooperative diverse da quelle a proprietà indivisa si considerano come cessioni di abitazioni da parte delle imprese costruttrici (circolare n. 33/E del 16 novembre 2006), l'operazione in esame sicuramente non rientra fra quelle imponibili Iva per effetto della disposizione specificata al primo dei due punti precedenti. L'assegnazione, infatti, avviene oltre i quattro anni previsti dalla norma (gennaio 2007 - settembre 2000).
Piuttosto, resta da accertare (e a ciò la risoluzione non dà risposta, considerata la mancanza, in tal senso, di documentazione prodotta dall'istante) se la locazione, che c'è stata ed è durata per un periodo anche superiore ai quattro anni, sia stata effettuata "in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata" (punto 2).
In ogni modo, dopo aver "disegnato la mappa" da seguire, l'Agenzia delle entrate ha puntualizzato che le imposte ipotecaria e catastali si applicano in misura fissa (168 euro per tributo) solo allorchè sia verificata l'imponibilità Iva dell'assegnazione. Nel caso contrario, vale a dire se l'operazione rientra fra quelle esenti, l'assoggettamento ai tributi in questione avviene in maniera proporzionale (2 e 1 per cento).
Relativamente all'imposta di registro, ritornando al punto iniziale, l'istante propendeva per l'assoggettamento alla stessa in misura fissa (168 euro), in virtù dell'articolo 66, comma 6-bis del Dl 30 agosto 1993, n. 331, ai sensi del quale "gli atti i documenti e i registri relativi alle operazioni previste dagli statuti delle cooperative edilizie sono soggetti all'imposta di registro in misura fissa, assolta una sola volta per ciascun atto registrato, compresi i relativi allegati".
Il descritto regime di favore, hanno chiarito i tecnici dell'Amministrazione, era stato previsto in costanza della sottoposizione a Iva delle assegnazioni di alloggi da parte di cooperative edilizie ai soci. Tuttavia, in base alle descritte modifiche apportate alla normativa, la disposizione appare superata. Il risultato è che se l'assegnazione risulta essere esente da Iva, alla stessa va applicata l'imposta di registro in misura proporzionale.
Chiaramente, ricorrendo i presupposti "prima-casa", i soci potranno avvantaggiarsi della prevista tassazione di favore (registro al 3 per cento, imposte ipotecaria e catastale in misura fissa).
