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Normativa e prassi

Centrali eoliche, arrivano i chiarimenti

Analizzate le modalità di determinazione della rendita catastale

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Modalità di dichiarazione e accertamento e metodologie di stima della rendita catastale relative alle centrali eoliche. Questi, in sintesi, i principali contenuti della circolare n. 14 del 22 novembre 2007 dell'agenzia del Territorio, che interviene in seguito alla riscontrata disomogeneità sia da parte dei contribuenti in sede di dichiarazione sia nell'attività di accertamento degli uffici provinciali dell'Agenzia su questa particolare categoria di immobili.

Dopo aver fornito una descrizione sintetica degli elementi strutturali dei generatori eolici, evidenziando come essi siano più articolati rispetto a immobili simili come i mulini e i frantoi, si ricorda che essi sono riconducibili alla categoria catastale "D1 - Opifici" sulla base della destinazione d'uso e delle loro caratteristiche intrinseche.
Le pale e gli altri componenti, necessari per svolgere la finalità economica propria degli impianti, ovvero la produzione di energia elettrica sfruttando il vento, rientrano, pertanto, nella stima catastale perché, come sottolinea la circolare, senza di essi "…un immobile deputato alla produzione di energia elettrica ottenuta dal vento… perde la sua specifica connotazione…".
L'appartenenza alla categoria "D1-Opifici" comporta che gli stabilimenti siano considerati unità immobiliare urbana e che anche per loro sussista l'obbligo di dichiarazione.

Per quanto concernere, invece, i metodi di stima della rendita catastale, sono valide le indicazioni contenute nel Dpm 1142/1949 (articoli 27, 28, 29 e 30) che ne individuano tre, calcolabili sulla base dell'epoca censuaria di riferimento (oggi fissata al 1988/89 dal Dm dell'Economia del 20 gennaio 1990). In tutti e tre i casi, la determinazione della stima avviene per via diretta, come previsto esplicitamente dal Rdl 652/1939 (articolo 10) per gli opifici e i fabbricati "…costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni".

Il primo criterio si basa sul reddito medio ordinario al netto delle spese e delle eventuali perdite e al lordo dei vari tributi ed è applicabile solo quando è possibile un'analisi dei canoni di locazione sul mercato. In questo caso, si determina il canone lordo medio annuo, si effettuano le eventuali aggiunte e detrazioni e si ottiene la rendita catastale sottraendo tutte le spese relative alla proprietà (amministrazione, manutenzione, conservazione, assicurazione, sfitto e inesigibilità), eccetto imposte, sovrimposte e vari contributi.

Il secondo metodo è valido quando non è applicabile il sistema dell'affitto precedentemente menzionato. La rendita catastale si ottiene applicando al valore venale dell'immobile il saggio di interesse relativo ad analoghi investimenti di capitali con la seguente formula: "Rc=V(r/1-a)" dove "r" è il saggio di fruttuosità al netto delle spese e oneri sulla proprietà escluse le imposte e "a" è l'aliquota complessiva di imposte e contributi sugli immobili.
Nel caso delle centrale eoliche, poiché non si hanno dati certi sulla redditività dei capitali fondiari investiti, si applica la formula "Rc=V*r'"dove "r'" è il saggio di fruttuosità, che può essere assunto al 2%, considerando gli oneri in aumento e in detrazione del reddito annuo lordo, stabiliti dalla legge catastale e le indicazioni fornite dalla giurisprudenza.

La terza metodologia stabilisce, invece, che il valore immobiliare è dato dalla valutazione del costo di ricostruzione ex novo, previa decurtazione per vetustà, dove necessario. Tale modalità è applicabile quando i prezzi di immobili simili a quello considerato non sono facilmente desumibili dal mercato.
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