Fuori dai benefici della “Crescita”
le cessioni di immobili non ultimati

Gli atti di compravendita di unità immobiliari “in corso di costruzione”, sottoposte a interventi di ricostruzione e ristrutturazione, non rientrano nel perimetro del regime fiscale di favore previsto dall’articolo 7 del Dl “Crescita”, in quanto non possono, al momento dell’alienazione, aver conseguito le necessarie certificazioni energetiche e non valgono ai fini del raggiungimento del limite minimo di vendita del 75% del fabbricato. Di conseguenza, precisa l’Agenzia nella risposta n. 305 del 29 aprile 2021, qualora i medesimi atti dovessero superare il limite del 25%, si verificherà la condizione per la decadenza totale dall'agevolazione usufruita, in sede di acquisto del fabbricato, dalla società di capitali, cliente del notaio istante, che intende acquistare alcuni fabbricati (uno di questi verrà demolito e ricostruito, un altro sarà invece integralmente ristrutturato). Per rientrare nei tempi dell’agevolazione, la suddetta società ha in programma l’alienazione di alcune delle nuove unità immobiliari ancora “in corso di costruzione”, accatastate in categoria F/3.

Il notaio istante è del parere che, per gli atti di compravendita in questione, effettuati nel decennio, la propria cliente possa mantenere il beneficio fiscale da usufruire al momento dell’acquisto e i successivi acquirenti possano, a loro volta, richiederlo. Questo perché l’operazione non tradisce la finalità della disposizione agevolativa, cioè raggiungere il risultato finale, ovvero la realizzazione di un edificio nuovo o riqualificato in luogo di quello precedente, anche se l'intervento edilizio sugli immobili venduti verrà ultimato su proprietà non più dell'impresa, ma comunque nel decennio, conseguendo le classi energetiche previste dalla norma.

L’articolo 7 del Dl “Crescita”, si legge nella risposta dell’Agenzia, in sostanza, prevede che le imposte di registro, ipotecaria e catastale siano dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna, a condizione che l’acquisto:
- sia effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici
- abbia come oggetto un "intero fabbricato" indipendentemente dalla natura dello stesso.
Colui che compra l'intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto deve:
- demolire e ricostruire un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche, o eseguire interventi di "manutenzione straordinaria", "interventi di restauro e risanamento conservativo" o "interventi di ristrutturazione edilizia" individuati dall'articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d) del Dpr n. 380/2001
- alienare le unità immobiliari, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l'alienazione riguardi almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricatoil cui volume complessivo superi il 75% del volume del nuovo fabbricato.
Sia nel caso della ricostruzione che in quello della ristrutturazione edilizia, il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche Nzeb (Near zero energy building), A o B.

Dalla lettura della norma di riferimento, confrontata con il caso in esame, si deduce facilmente che, alla cessione, le unità immobiliari "in corso di costruzione" non sono in grado di soddisfare il requisito del conseguimento delle necessarie certificazioni energetiche. Quindi, diversamente da quanto sostenuto dal notaio, gli atti di vendita non possono essere considerati utili al raggiungimento del limite minimo di alienazione del 75% del fabbricato.

Di conseguenza, qualora i medesimi atti dovessero superare il limite del 25%, si verificherà la condizione per la decadenza totale dall'agevolazione usufruita in sede di acquisto del fabbricato.