Immobile estero in dichiarazione:
il costo storico "blocca" il cambio

Il costo d'acquisto di un immobile situato fuori dai confini del Paese, riportato nell'atto di compravendita in valuta estera, va inserito nel quadro RW di Unico insieme al controvalore in euro, calcolato applicando il cambio medio del mese e dell'anno in cui è avvenuto lo scambio, come indicato nel provvedimento di accertamento dei tassi di cambio. Seguendo tale istruzione non sarà necessario aggiornare il valore indicato nella dichiarazione.

È quanto precisa l'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione 77/E del 16 settembre 2016, emanata su input di un contribuente proprietario di un immobile, acquistato nel lontano 1996 in Svizzera, che chiede lumi sul criterio da utilizzare per evidenziare correttamente il fabbricato nella dichiarazione dei redditi, rispettando così l'obbligo di monitoraggio fiscale introdotto dal "salva Italia", il Dl 201/2011.
L'interessato sostiene, in particolare, che la via più coerente sembra quella di indicare, nel quadro RW, il costo storico dell'immobile in franchi svizzeri e, poi, convertirlo in euro al cambio applicabile al momento dell'acquisto, senza aggiornare annualmente il valore in dipendenza della variabilità dei cambi.

L'Amministrazione promuove la soluzione proposta dal contribuente perché ritiene che il controvalore in euro dell'immobile, espresso in valuta estera, va calcolato agganciandosi al costo di acquisto indicato nell'atto di compravendita.
In dettaglio, specifica infatti che, se si utilizza:

• il costo storico, si applicherà il cambio medio del mese in cui ricade la data di acquisto come indicato nel provvedimento di accertamento dei tassi di cambio. In tale ipotesi non sarà necessario aggiornare il valore indicato nella dichiarazione
• il valore di mercato, rilevabile al termine dell'anno (o del periodo di detenzione), si applicherà il cambio medio del mese in cui ricade detto termine o periodo come indicato nel provvedimento di accertamento dei tassi di cambio. In questo caso, sarà necessario aggiornare annualmente il valore indicato nella dichiarazione.

Il contribuente possiede l'atto d'acquisto del suo immobile, pertanto, potrà comportarsi secondo la prima ipotesi, come da lui stesso prospettato.

Infine, per completezza, la risoluzione ricorda che fino all'istituzione delle Agenzie fiscali, l'accertamento dei cambi delle valute estere era di competenza del ministero delle Finanze, quindi, per individuare il tasso di cambio medio mensile relativo al dicembre 1996 (data d'acquisto dell'immobile in argomento), il contribuente deve, necessariamente, fare riferimento agli appositi decreti ministeriali dell'epoca. Nel caso concreto, il controvalore in euro da riportare si può rilevare dall'applicazione del cambio indicato nel decreto del ministero delle Finanze 10 febbraio 1997.