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Normativa e prassi

Inversione obbligata per le prestazioni di servizi in edilizia

Un "must" in presenza di un contratto di subappalto e se il comparto Atecofin è lo stesso

segnale inversione di marcia
Non sfuggono al reverse charge le prestazioni di servizi rese dal costruttore alla società immobiliare nell'ambito della realizzazione, su appalto dell'acquirente finale, di un complesso destinato ad attività commerciali. Ciò se entrambi i soggetti appartengono al comparto edilie e il loro rapporto è regolato da un contratto di subappalto. Questa, in sintesi, la risposta fornita dalle Entrate, con la risoluzione n. 97/E, a una Srl che collabora con alcune società di investimento per la realizzazione di fabbricati civili e industriali.
L'Iva dovuta per le prestazioni di servizi rese da una società che opera nel campo delle costruzioni nei confronti di una società immobiliare di investimento deve essere assolta secondo il meccanismo dell'inversione contabile se entrambi i soggetti appartengono al comparto dell'edilizia e il loro rapporto è regolato da un contratto di subappalto.
Questa, in sintesi, la risposta fornita dall'agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 97/E del 14 marzo, a una Srl che - collaborando con alcune società di investimento per la realizzazione di fabbricati civili e industriali - chiede di sapere se il regime del reverse charge trova applicazione per le prestazioni di servizi rese su appalto, limitatamente ai casi in cui l'acquirente finale dell'opera sia conosciuto fin dal principio.

Nell'istanza di interpello, la Srl spiega che, mentre in alcuni casi i fabbricati sono realizzati su terreni di proprietà della società immobiliare (nel rispetto di un progetto concordato con l'acquirente finale), in altri casi quest'ultima predispone il progetto dell'opera da realizzare e stipula dei contratti di vendita di cosa futura man mano che l'opera viene realizzata. In particolare, quando il destinatario dell'opera da realizzare è noto ab origine, vengono stipulati due distinti contratti:
 
  • un contratto di vendita di cosa futura tra la società d'investimento e l'acquirente finale
  • un contratto di appalto, per l'esecuzione dell'intero progetto, tra la ditta costruttrice e la società d'investimento, contenente la promessa di vendita di cosa futura.

Secondo la società costruttrice, il contratto che la lega alla società immobiliare non può essere giuridicamente inquadrato come contratto di subappalto, sebbene sia conosciuto l'acquirente finale dell'opera. Inoltre, l'obbligo di pagamento di tutta l'opera fa capo esclusivamente all'appaltatore, il trasferimento della proprietà avviene solo una volta terminati i lavori e il costruttore è tenuto semplicemente a eseguire l'opera, secondo le specifiche progettuali dell'acquirente finale. La Srl ritiene dunque che l'Iva non debba essere assolta in regime di reverse charge.

Di senso opposto il parere dei tecnici dell'Agenzia, che, nel ricordare i riferimenti normativi, fanno presente che l'ultima Finanziaria ha modificato l'articolo 17 (sesto comma, lettera a) del decreto Iva (Dpr 633/1972), estendendo il regime del reverse charge anche ad alcune prestazioni di servizi nel settore edile. In particolare, esso si applica "alle prestazioni di servizi, compresa la prestazione di manodopera, rese nel settore edile da soggetti subappaltatori nei confronti delle imprese che svolgono l'attività di costruzione o ristrutturazione di immobili ovvero nei confronti dell'appaltatore principale o di un altro subappaltatore". Presupposti per l'applicazione del meccanismo dell'inversione sono:

  1. l'esistenza di un rapporto di subappalto
  2. l'appartenenza dell'uno e dell'altro soggetto del rapporto al comparto dell'edilizia, perché le attività svolte da entrambi sono riconducibili alle categorie elencate alla sezione F ("Costruzioni") della tabella Atecofin 2004.

Premesso ciò, l'Agenzia chiarisce che, mentre il secondo requisito si considera soddisfatto se la società che esegue i lavori e la società d'investimento operano entrambe nel comparto dell'edilizia, per quanto riguarda la prima condizione occorre verificare, nel caso concreto, se il rapporto tra i due soggetti può essere giuridicamente inquadrato come un contratto di subappalto. Così sarebbe se il contratto principale - quello stipulato tra la società d'investimento e il cliente finale - fosse un contratto di appalto, come, effettivamente, risulta dalla documentazione allegata. Infatti:

  • la società d'investimento, contestualmente al contratto preliminare di compravendita del terreno, ha stipulato con l'acquirente finale un contratto qualificato come "appalto", con il quale quest'ultimo ha affidato alla prima la progettazione esecutiva/costruttiva, sullo stesso terreno, di un complesso destinato ad attività commerciale
  • la società costruttrice ha stipulato con la società d'investimento un contratto che è definito, dalle stesse parti, di "subappalto". Con questo contratto la prima ha accettato di eseguire i lavori del complesso immobiliare oggetto del contratto di appalto stipulato, a monte, tra la società d'investimento e l'acquirente finale.

Di conseguenza, conclude la risoluzione, sulla base dell'univoca volontà contrattuale espressa dalle parti nei documenti che costituiscono parte della documentazione allegata all'istanza di interpello, si ritiene che nel caso in questione ricorra il requisito 1), "ovvero quell'insieme di rapporti giuridici collegati (committente - appaltatore - subappaltatore)" al quale l'articolo 17, sesto comma, lettera a), del Dpr 633 fa riferimento per l'applicazione del reverse charge. Pertanto, qualora risulti verificato anche il secondo requisito (appartenenza di entrambi i soggetti al comparto dell'edilizia), "l'Iva dovuta per le prestazioni di servizi rese" dalla Srl che esegue i lavori nei confronti della società d'investimento, "in esecuzione del contratto di subappalto, dovrà essere assolta secondo le particolari modalità del regime di inversione contabile".

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