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Normativa e prassi

Lease back di terreno e fabbricati. Tutta tassabile la plusvalenza

Scorporo dei valori necessario solo per determinare la quota, riferibile all’immobile, che può essere dedotta

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La plusvalenza realizzata dalla cessione di un immobile (terreno + fabbricato) nell’ambito di un contratto di lease back concorre integralmente alla formazione del reddito imponibile, mentre i successivi canoni di leasing versati dall’utilizzatore sono indeducibili per la quota parte riferibile al terreno. La plusvalenza in esame concorrerà al reddito secondo i criteri stabiliti dall’articolo 86, comma 4, del TUIR, ossia nell’esercizio in cui è realizzata ovvero in quote costanti nell’esercizio stesso e nei successivi ma non oltre il quarto. A tali conclusioni è giunta l’agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 237/E del 25 agosto.  
In linea generale, con un contratto di lease back l’impresa trasferisce la proprietà del bene a una società di leasing la quale provvede a concederlo in locazione finanziaria all’impresa stessa. Anche nei confronti di tali contratti sono applicabili le disposizioni stabilite dall’articolo 36, commi 7, 7-bis e 8, del Dl 223/2006, in base alle quali il valore di un terreno sottostante o di pertinenza di un fabbricato strumentale non può essere fiscalmente dedotto.
In particolare, il comma 7-bis, estendendo la medesima disciplina prevista per gli immobili acquisiti in proprietà, ha stabilito che la quota capitale del canone riferibile al terreno è indeducibile in misura pari al 20% (30% per i fabbricati industriali) della quota capitale finanziata. Supponendo, ad esempio, che la quota capitale di competenza di un immobile industriale sia pari a 20, il valore indeducibile riferibile al terreno è pari a 6 (il 30% di 20), mentre la quota relativa al fabbricato industriale che può essere dedotta è pari a 14 (20 - 6).
Peraltro, qualora il terreno sia acquisito autonomamente rispetto alla successiva costruzione del fabbricato, la quota indeducibile relativa al terreno è calcolata considerando la percentuale effettivamente riferibile al valore del fabbricato. Considerando, ad esempio, un contratto di lease back in cui la società di leasing acquisisce il terreno a un valore di 50 e sostiene costi di edificazione di un immobile industriale per 150, la quota capitale del canone di locazione risulterà indeducibile nella misura del 25% (50/200), anziché nella misura forfetaria del 30% prevista dalla norma. Tale regola è applicabile anche se sul terreno ceduto è situato un fabbricato non idoneo a configurare un “edificio significativo”, ossia un edificio nel quale è stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità ed è stata completata la copertura.
Ciò premesso, occorre evidenziare che nei contratti di lease back:
  1. al momento della cessione dell’immobile (terreno + fabbricato) alla società di leasing, l’impresa può realizzare una plusvalenza riferita indistintamente sia al terreno sia al fabbricato
  2. al momento del riacquisto dell’immobile in locazione finanziaria, l’impresa versa canoni di leasing riferiti sia al fabbricato sia al terreno sottostante o di pertinenza.

In tale contesto, la risoluzione ha chiarito che la plusvalenza realizzata dalla cessione dell’immobile (terreno + fabbricato) è interamente tassabile, mentre i canoni di locazione finanziaria versati al momento del riacquisto in leasing dell’immobile sono deducibili solo per la quota parte relativa al fabbricato.
Si tratta di una soluzione coerente con quanto già affermato per l’acquisto in proprietà dell’immobile (cfr circolare n. 11/E del 2007) e che si basa sul presupposto che le norme del decreto legge 223/2006 prevedono la necessità di effettuare lo scorporo tra il valore del terreno e quello del fabbricato solo ai fini della determinazione della quota riferibile al fabbricato che può essere dedotta, non anche per l’individuazione della plusvalenza che deve essere assoggettata a tassazione.
L’Agenzia ha precisato le modalità con cui imputare al reddito la plusvalenza realizzata; in particolare, la stessa deve concorrere al reddito secondo i criteri stabiliti dall’articolo 86, comma 4, del Tuir, ossia nell’esercizio in cui è realizzata ovvero in quote costanti nell’esercizio stesso e nei successivi ma non oltre il quarto.
Si ricorda, invece, che ai fini civilistici la plusvalenza in esame è ripartita in funzione della durata del contratto di locazione, così come stabilito dal comma 4 dell’articolo 2425-bis del codice civile.
La risoluzione ha chiarito, infine, che le considerazioni evidenziate - tassazione della plusvalenza e indeducibilità della quota capitale riferibile al terreno - sono applicabili anche nell’ipotesi in cui si realizzi un’operazione di fusione. In particolare, non si giunge a diverse conclusioni se, a seguito di fusione, il soggetto utilizzatore è la società incorporante anziché la società incorporata. Ciò in quanto l’articolo 2504-bis del codice civile stabilisce che la società che risulta dalla fusione o quella incorporante assumono i diritti e gli obblighi delle società partecipanti alla fusione, proseguendo in tutti i loro rapporti, anche processuali, anteriori alla fusione.
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