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Normativa e prassi

Locazione turistica di immobile:
sì all’Iva per l’impresa di ripristino

L’affitto del fabbricato può essere considerato imponibile ai fini Iva se gli interventi eseguiti sullo stesso sono finalizzati a trasformare la struttura in un organismo edilizio diverso dal precedente

casa al mare

Una società che intende locare l’immobile di sua proprietà trasformato “room & breakfast” a seguito di rilevanti interventi di modifica, può optare per il regime di imponibilità ai fini Iva, al posto dell’esenzione, se i lavori di frazionamento e accorpamento eseguiti hanno trasformato il fabbricato in un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. In tal caso, infatti la stessa società può essere considerata “impresa di ripristino” e quindi beneficiare del regime opzionale.
È il chiarimento fornito con la risposta n. 84/2020 dall’Agenzia delle entrate.

L’istante è una società immobiliare che ha trasformato un fabbricato di sua proprietà in Room & breakfast essendo intenzionata a svolgere l’attività di gestione turistica dell’immobile. Successivamente, la società, decide di tornare alla sua precedente attività di società immobiliare e di affittare l’unità ricettiva a potenziali conduttori.
Chiede, quindi, se la locazione turistica è esente ai fini Iva e se le fatture emesse dalle imprese che hanno eseguito i lavori senza applicazione di Iva in inversione contabile, debbano essere integrate dalla committente con l’Iva al 10% o al 22%.

L’Agenzia ricorda che quando l’istante ha locato l'immobile nell'esercizio dell'attività di Room & Breakfast, l’operazione non può essere esentata da Iva in quanto rientrante tra “le prestazioni di alloggio,...effettuate nel settore alberghiero o in settori aventi funzioni analoghe” (articolo 135, paragrafo 2, lettera a) della Direttiva 2006/112/CE) che scontano l’Iva con aliquota del 10 per cento.

Diversa è l'ipotesi in cui l'istante loca l'intero immobile accatastato A3 ai potenziali conduttori, ritornando così a svolgere l'attività di gestione immobiliare.
In questo caso, la Società può optare per il regime di imponibilità Iva a condizione che rivesta la qualifica di "impresa di ripristino".
Come chiarito dalla circolare 27/2013 "Le "imprese di ripristino" sono quelle che acquistano un fabbricato ed eseguono o fanno eseguire sullo stesso gli interventi edilizi elencati dall'art. 3, primo comma, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'Edilizia, cioè “gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”. Ne consegue che se le opere fatte eseguire dalla Società sugli immobili di sua proprietà dovessero effettivamente rientrare tra quelle elencate dall'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo unico dell'edilizia (accertamento tecnico che non può essere effettato in sede di interpello), l'Istante potrebbe scegliere di assoggettare ad Iva -in luogo dell'esenzione - la locazione dell'immobile, previa opzione da inserire nel relativo contratto.
In assenza di detta opzione, la locazione rientrerà nel naturale regime di esenzione da Iva

Riguardo al secondo quesito, l’Agenzia rileva che è strettamente connesso al primo, nel senso che l'aliquota Iva dipende dal tipo di interventi fatti eseguire dall'istante. Quindi l'aliquota Iva del 10% potrà essere applicata a condizione che le opere eseguite rientrino effettivamente tra quelle elencate dall'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo unico dell'edilizia e ricorrano anche le altre condizioni (numeri 127-terdecies, 127-quaterdecies e 127-quinquesdecies, Parte III, Tabella A del Decreto Iva).

 

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