Mancato esercizio dell’attività:
il punto sul recupero dell’Iva

La società che stipula un contratto di locazione di un immobile a uso alberghiero, la cui efficacia non si realizza a causa del mancato rispetto da parte del locatore delle clausole in esso contenute, in linea di principio, ha diritto al rimborso dell'Iva versata in relazione all’anticipo di alcuni costi propedeutici alla ristrutturazione e riqualificazione dell’albergo, che il locatore si è fatto carico di portare a termine entro determinati tempi. Tale diritto, però, decade se la somma è stata restituita, anche per effetto dell'escussione della garanzia bancaria rilasciata da quest'ultimo.

La conclusione dell’Agenzia, che si legge nella risposta n. 584 del 14 settembre 2021, trae origine dalla domanda di una Srl che intendeva avviare un’attività turistico-alberghiera in un immobile a tal uso destinato, previa riqualificazione dello stesso da parte del locatore. A tale scopo, la società ha versato nei confronti di quest’ultimo un consistente importo “a titolo di rimborso di parte dei costi che – la controparte – avrebbe dovuto sostenere per la riqualificazione alberghiera dell'immobile oggetto del contratto di locazione", ricevendo contestualmente dallo stesso locatore a proprio favore una garanzia bancaria a copertura dal rischio di restituzione della somma in caso di mancato rispetto del termine di consegna dell'immobile, fissata a marzo 2019. Ed è esattamente quello che è avvenuto: il locatore non ha consegnato l’immobile nel tempo previsto e la società locataria non ha potuto avviare l’attività. Tanto premesso, l'istante, non avendo mai realizzato operazioni attive ai fini Iva, chiede se l'eccedenza di Iva a credito maturata possa essere chiesta a rimborso (articolo 30, Dpr n 633/1972) per effetto della cessazione di attività.

Dopo aver ripercorso la giurisprudenza e le disposizioni nazionali e sovranazionali, l’amministrazione finanziaria precisa che l'acquisto di beni o di servizi da parte di un soggetto passivo determina l'applicazione del sistema dell'Iva e della detrazione e, quindi, il diritto alla detrazione sorge e può essere esercitato “...fin dal momento dell'acquisizione dei beni e dei servizi, anche ammortizzabili (detrazione immediata)”.
Ciò significa che il contribuente non deve attendere l'effettiva utilizzazione dei beni e dei servizi nella propria attività per stabilire se gli spetta e in quali termini il diritto alla detrazione, essendo a tal fine sufficiente che i beni ed i servizi siano destinati a essere utilizzati in operazioni che danno diritto alla detrazione. Naturalmente, deve trattarsi di una destinazione avvalorata oggettivamente dalla natura dei beni e dei servizi acquisiti rispetto all'attività concretamente esercitata dal contribuente (cfr circolare n. 328/1997).
In ordine al carattere immediato della detrazione Iva, è anche intervenuta la Cassazione, la quale ha riconosciuto che “ai fini della detraibilità dell'imposta assolta sugli acquisti di beni e sulle operazioni passive occorre accertarne l'effettiva inerenza rispetto alle finalità imprenditoriali, senza che sia tuttavia richiesto il concreto svolgimento dell'attività di impresa, potendo la detrazione dell'imposta spettare anche in assenza di operazioni attive, con riguardo alle attività di carattere preparatorio, purché finalizzate alla costituzione delle condizioni d'inizio effettivo dell'attività tipica” (sentenza n. 23994/2018).
Quindi, in linea di principio, nel caso in esame sussisterebbe il diritto al rimborso dell'eccedenza dell'Iva assolta ed effettivamente dovuta sugli acquisti propedeutici all'avvio della dichiarata attività alberghiera. Ciò, nel presupposto dell'effettiva connessione dei predetti acquisti con l'espletamento della progettata attività e delle conseguenti operazioni attive imponibili o che comunque conferiscono il diritto alla detrazione (articolo 19, decreto Iva).
Ma c’è un ma, il diritto al rimborso dell'imposta versata in sede di rivalsa va comunque escluso se l'istante ha già ottenuto la restituzione di quanto pagato in anticipo al locatore, anche con escussione della garanzia bancaria rilasciata da quest'ultimo.