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Normativa e prassi

La maxipertinenza diventa un "lusso" per la prima casa?

Estensione e valore catastale possono determinare una diversa classificazione dell'abitazione principale

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Soltanto l'indagine tecnica dell'ufficio competente può stabilire se il valore catastale e le dimensioni delle pertinenze possono comportare la classificazione di "immobile di lusso" all'abitazione principale e se a queste siano applicabili le agevolazioni fiscali previste per la "prima casa". Questa la risposta dell'agenzia delle Entrate, espressa con la risoluzione n. 265/E del 26 giugno, a un interpello con il quale vengono richiesti chiarimenti in merito al pagamento, a seguito di dichiarazione di successione, delle imposte ipotecarie e catastali relative a due pertinenze attribuite a una "prima casa". Più precisamente si vuol sapere se, nel caso in questione, è applicabile l'agevolazione prevista dall'articolo 69 della legge 342/2000 e cioè un'imposta fissa di 168 euro per ciascun tributo.

Il dubbio, informa l'istante, nasce dal fatto che l'eredità comprende un'abitazione non di lusso (categoria catastale A/4) e due beni a essa connessi, un garage-autorimessa (categoria C/6) e una soffitta-ripostiglio (categoria C/2), facenti parte dello stesso fabbricato, ma con la particolarità di avere metratura e valore catastale superiori al bene principale. Queste caratteristiche, ci si chiede nell'interpello, possono ostacolare l'estendibilità del beneficio alle due unità immobiliari secondarie?

Premesso che il trasferimento dell'abitazione rientra inequivocabilmente, a giudizio dell'interpellante, tra i parametri richiesti dall'articolo 69, egli ritiene che lo stesso regime possa reputarsi valido anche per gli altri due immobili e porta, a sostegno della sua tesi, la circolare 38/2005 e la definizione di "pertinenza" dettata dall'articolo 817 del Codice civile.
In base ai documenti proposti, il rapporto pertinenziale esiste in presenza di due precisi presupposti: uno di natura oggettiva, secondo il quale la "destinazione deve essere durevole e funzionale a servizio o ad ornamento tra un bene e un altro di maggior importanza ai fini del miglior uso di quest'ultimo"; e uno di natura soggettiva che richiede la "volontà del proprietario della cosa principale ... di porre la pertinenza in rapporto di strumentalità con la cosa principale".
Il richiedente sostiene che il suo caso soddisfatta tali premesse e aggiunge che le dimensioni del bene, secondo la normativa, non pongono alcun limite all'applicazione del beneficio fiscale. Precisa, infine, che le unità catastali in esame (C/2, C/6) sono tra quelle valutate dalla circolare 38, come possibili "pertinenze" di un'abitazione principale acquistata con l'agevolazione.

Le argomentazioni sviluppate dall'Agenzia per formulare la sua risposta sono ampie e articolate. Esse riesaminano in primo luogo l'articolo che disciplina il regime agevolativo e stabilisce i termini secondo i quali possano essere applicate, in misura fissa, l'imposta ipotecaria e catastale, per i trasferimenti di immobili anche a seguito di donazioni e successioni. Il documento di prassi si trova in sintonia con la tesi avanzata dall'interpellante riguardo all'estendibilità della norma alle pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 e conferma valida, ai fini fiscali, la definizione di "pertinenza" data dall'articolo 817.

Ma il punto è un altro, occorre stabilire se garage e soffitta facciano modificare lo status di "prima casa" all'immobile principale, facendogli perdere di fatto i requisiti che lo vedono beneficiare dell'articolo 69.

Prima di pronunciarsi in maniera definitiva, i tecnici analizzano nuovamente nel dettaglio gli elementi soggettivi e oggettivi che determinano il vincolo pertinenziale e, per maggior chiarezza e completezza, rimandano ai numerosi documenti di prassi emessi dall'Agenzia e alle pronunce della Cassazione sull'argomento. Tutti insistono sulla concreta connessione tra i beni. La sussistenza di questa relazione può avvenire però, come afferma la Cassazione con la sentenza 15739/2007, solamente con "un giudizio di fatto".

È per questo che l'Amministrazione finanziaria, esaminate le informazioni in suo possesso, conclude l'analisi affermando che il quesito non può essere risolto attraverso un interpello ordinario. Solamente l'ufficio competente, infatti, è in grado di stabilire se il richiedente abbia o meno diritto all'agevolazione, potendo esso solo constatare concretamente se, a prescindere dalle dimensioni e dal valore catastale, esista effettivamente quel nesso economico-giuridico di strumentalità e di complementarità funzionale richiesti e se le caratteristiche del garage-autorimessa e della soffitta-ripostiglio possano trasformare una "prima casa" in un'abitazione di lusso.
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