Le cessioni di immobili abitativi, effettuate dopo i quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione e quindi in regime di esenzione Iva, concorrono, nell'anno di vendita, alla determinazione del pro-rata di detraibilità (articolo 19 comma 5 del Dpr 633/72). Questo il parere fornito dalle Entrate con la risoluzione n. 112/E del 28 marzo, nell'ambito dell'attività di consulenza giuridica, all'istante che, in rappresentanza di alcune aziende associate, chiedeva dei chiarimenti sul diritto alla detrazione Iva alla luce delle novità introdotte dal Dl 223/2006 ("Visco-Bersani").
L'Agenzia ricorda in via preliminare le rilevanti modifiche al regime Iva applicabile alle cessioni e alle locazioni di fabbricati apportate dal citato decreto. In particolare, il comma 8 dell'articolo 35, che ha previsto l'esenzione dall'imposta per le cessioni di unità abitative, escluse quelle realizzate dalle imprese di costruzione o di ristrutturazione entro quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori, e il successivo comma 9.
Quest'ultimo ha previsto una norma transitoria, con la quale sono stati esclusi dalla rettifica della detrazione (articolo 19-bis del Dpr 633/1972) i fabbricati abitativi posseduti da imprese costruttrici per i quali il termine dei quattro anni è scaduto entro il 4 luglio 2006. Il concetto è stato ribadito con la circolare 12/2007, nella quale l'amministrazione ha specificato che il diritto alla detrazione acquisito in base alla previgente normativa non viene meno anche se, dopo quella data, i beni vengono impiegati in operazioni esenti.
Tuttavia, non è intervenuta alcuna disposizione a escludere tali operazioni dal calcolo dell'imposta detraibile con il metodo del pro-rata. Pertanto, in assenza di una norma transitoria specifica, le imprese, che a seguito delle novità introdotte dal Dl 223 si trovano a operare anche in regime d'esenzione Iva, devono applicare il comma 5 dell'articolo 19 del Dpr 633/1972: la detrazione dell'imposta spetta in misura proporzionale alle operazioni che conferiscono diritto alla detrazione "e il relativo ammontare è determinato applicando la percentuale di detrazione di cui all'art. 19-bis".
Né può trovare applicazione al caso in esame l'articolo 36 del Dpr 633/1972, il quale, per limitare gli effetti negativi del pro-rata, dà la possibilità, a coloro che esercitano più attività nell'ambito della stessa impresa, di optare per l'applicazione separata dell'imposta, previa comunicazione all'ufficio. L'opzione, infatti, come chiarito anche dalla circolare 27/2006, è consentita a coloro che effettuano locazioni sia esenti che imponibili e non anche alle imprese che esercitano congiuntamente l'attività di cessione di fabbricati in regime di esenzione e in regime di imponibilità Iva.
Nel calcolo del pro-rata la cessione di immobili in esenzione Iva
La norma vale anche per i fabbricati per i quali i quattro anni dalla fine dei lavori sono già scaduti prima dell'entrata in vigore del decreto legge "Visco-Bersani"
