Non tassabile la cessione dell'immobile nel quinquennio solo se si prova l'utilizzo come abitazione principale

I coniugi che consolidano la piena proprietà su un immobile dopo la morte dell'usufruttuaria, sorella di uno dei due e affine di secondo grado alla coppia, possono venderlo anche prima che siano decorsi cinque anni dall'acquisto, senza che ciò comporti l'assoggettamento a tassazione della plusvalenza realizzata. Purché gli stessi proprietari dimostrino, sulla base di circostanze oggettive, che l'usufruttuaria ha utilizzato l'immobile come abitazione principale per la maggior parte del periodo compreso tra l'acquisto e la vendita della casa. Questo, in estrema sintesi, il contenuto della risoluzione n. 218/E del 30 maggio.

Nel dettaglio, a interpellare l'Agenzia sono due coniugi che nel marzo 2005 hanno acquistato la nuda proprietà su un immobile, lasciando alla sorella di uno dei due l'usufrutto della casa. Gli interpellanti sostengono che l'usufruttuaria ha destinato immediatamente l'immobile ad abitazione principale, pur avendo formalmente trasferito la residenza anagrafica soltanto a maggio 2006. A sostegno della loro tesi, i coniugi allegano all'istanza di interpello il contratto di fornitura delle utenze domestiche, che sanerebbe la sfasatura temporale tra l'acquisto del diritto di usufrutto e il trasferimento formale della residenza.
Gli istanti, intenzionati nel settembre 2007, dopo la morte della familiare, a vendere la casa, chiedono delucidazioni sulla opportunità di cedere l'immobile prima del decorso del quinquennio dall'acquisto senza che si configuri alcuna plusvalenza fiscalmente rilevante. La coppia, riacquisita la piena proprietà sulla casa, ritiene infatti che la vendita della stessa non determina una plusvalenza imponibile perché l'immobile è stato adibito ad abitazione principale di un familiare per la maggior parte del tempo intercorso tra l'acquisto e la vendita dello stesso.

Dopo aver premesso che con la consolidazione il nudo proprietario della casa si limita a riespandere il suo diritto sull'immobile senza acquisirne uno nuovo, l'Agenzia si allinea all'idea dei contribuenti, seppur con riserva. Perché si verifichi la non imponibilità della plusvalenza realizzata occorre soffermarsi sul momento dell'acquisto della nuda proprietà. Una volta assodato che l'usufruttuaria è affine dei coniugi nella misura del secondo grado, e dunque si soddisfa uno dei requisiti per la cessione senza tassazione della plusvalenza, occorre fornire adeguata prova della sussistenza del secondo vincolo: l'utilizzo dell'immobile come abitazione principale dalla familiare usufruttuaria per la maggior parte del tempo tra l'acquisto e la cessione dello stesso.
L'onere della prova deve essere ancorato a circostanze oggettive. Se è vero che per abitazione principale s'intende "quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente", quest'ultima locuzione va adeguatamente documentata rifacendosi all'intestazione delle utenze, all'utilizzo effettivo dei servizi connessi alla vita domestica e all'indicazione del domicilio nella corrispondenza ordinaria.

L'Agenzia precisa che solo dimostrando con queste modalità l'effettivo utilizzo dell'immobile come abitazione principale, si riesce a colmare il gap tra l'acquisto sostanziale del diritto e il trasferimento formale della residenza. L'onere della prova consente infatti di far assumere che l'usufruttuaria ha effettivamente utilizzato la casa come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e vendita dell'immobile. A queste condizioni, la plusvalenza realizzata dalla cessione della casa non è soggetta a tassazione.

In caso contrario, qualora i contribuenti non siano in grado di fornire prove con le dovute modalità, la plusvalenza da tassare si calcola considerando la differenza tra il corrispettivo percepito dalla cessione dell'immobile da parte dei venditori, tornati pieni proprietari, e il prezzo pagato dagli stessi per la nuda proprietà, aumentato di ogni altro costo inerente al bene e rivalutato secondo gli indici Istat.