Nell’ambito di un piano attuativo per comparto discontinuo, che prevede la demolizione di un edificio fatiscente e il recupero della potenzialità edificatoria in un altro luogo, vanno distinte le due tipologie dell’operazione. Solo l’acquisto del fabbricato, demolito e ricostruito rispetto a quello esistente, rispetta le condizioni previste dall’articolo 7 del Dl n. 34/2019 e consente all'impresa di costruzione di beneficiare delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Questa la precisazione contenuta nella risposta n. 234 del 31 luglio 2020 fornita dall’Agenzia.
Il quesito è posto da una società di costruzioni che ha presentato a un Comune una proposta di piano di recupero per “comparto discontinuo” per la ricostruzione di un edificio nell’ambito del concetto di perequazione urbanistica. Il piano di recupero, così come previsto dal regolamento urbanistico del Comune, rappresenta uno strumento di trasformazione urbanistica che si attua contemporaneamente e unitariamente in due zone differenti della città: la demolizione di un fabbricato esistente, cosiddetta area di decollo, e la ricostruzione della superficie utile lorda legittima, su un'altra area libera posta in altra zona della città, che di per sé non possiede capacità edificatoria, definita area di atterraggio. Il fine del piano consiste nell’eliminazione delle situazioni di degrado urbano per il recupero della potenzialità edificatoria in un altro luogo, ritenuto più adatto.
La società istante ha presentato al Comune, appunto, la proposta di piano di recupero per la formazione del comparto discontinuo per la ricostruzione di 16 appartamenti. L’impresa manifesta l’intenzione di acquistare, successivamente alla stipula della convenzione per l’attuazione del piano di recupero, tutte le porzioni che compongono lo stesso piano e chiede se agli acquisti vada applicata l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna (articolo 7 del decreto legge n. 34/2019). La stessa ditta di costruzione specifica che gli appartamenti da ricostruire saranno conformi alla normativa antisismica e di classe energetica A o B.
In via preliminare, i tecnici dell’Agenzia delle entrate ricordano, nel formulare la risposta al quesito, il divieto di analogia sancito dall’articolo 14 del codice civile: le norme che dispongono agevolazioni o esenzioni sono di stretta interpretazione e i benefici da esse contemplati non possono essere estesi oltre l’ambito di applicazione identificato in base alla definizione normativa.
In tal senso, le agevolazioni previste, a determinate condizioni, dall’articolo 7 del Dl n. 34/2019 (imposte di registro, ipotecaria e catastale siano dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna) sono individuate espressamente nei "trasferimenti di interi fabbricati" e, pertanto, gli atti di cessione aventi ad oggetto terreni non possono beneficiare di tale regime agevolato.
Detto questo, l’Agenzia sposta l’attenzione sull’analisi del caso in specie, sulla base della documentazione integrativa trasmessa dalla società istante, che intende porre in essere due diverse tipologie di acquisti di immobili.
La prima tipologia è rappresentata dall’acquisto di un complesso immobiliare da demolire nell’area di decollo. Il trasferimento rientra nel beneficio illustrato dall’articolo 7 del Dl n. 34/2019: "trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente”. Di conseguenza, nel caso in cui siano rispettati i dettami della norma, in tutte le sue condizioni, gli acquisti possono beneficiare dell’applicazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro per ognuna.
La seconda tipologia di acquisto di immobili da parte della società, invece, consiste nell’acquisto di terreni, situati in un’altra zona del medesimo Comune, che andranno a costituire l’area di atterraggio posta in altra zona della città, dove avverrà la ricostruzione, nella consistenza dell’immobile demolito (superficie utile lorda legittima), anziché sull'area di sedime del fabbricato demolito. In questo caso, l’Agenzia ritiene che gli atti di cessione degli appezzamenti non possano rientrare nei margini dell’agevolazione.
Piano urbanistico: imposte agevolate
per il fabbricato “recuperato”
Gli atti di cessione di appezzamenti di terreno su altre zone, invece, non possono beneficiare di Registro e ipo-catastale in misura fissa, come espressamente previsto dalla norma
