Prezzo-valore per l’appartamento
avuto in cambio dell’eredità

Può essere applicato il regime fiscale del “prezzo-valore” al trasferimento di proprietà di un immobile come corrispettivo della rinuncia all’eredità. È quanto afferma l’Agenzia delle entrate con la risposta n. 494 del 25 novembre 2019 confermando le interpretazioni fornite con precedenti documenti di prassi, ove il prezzo pattuito per la cessione non sia costituto da denaro, ma dal valore del bene trasferito.
 
Il quesito è di un notaio a cui è stato chiesto di stipulare un atto con il quale la sua cliente accetta la rinuncia verso corrispettivo all’eredità della madre a favore del fratello, in cambio del trasferimento della piena proprietà di un appartamento oggetto dell’eredità stessa. Nel documento è espressamente previsto che la figlia dovrà occuparsi del passaggio dell’immobile al fratello.
L’istante fa presente, inoltre, che ultima residenza abituale della defunta è stata la Germania e che, per questo, è stato emesso un certificato di successione dal tribunale di Norimberga e un certificato di successione europeo nel quale si attesta che unica erede è la figlia,
Secondo il notaio alla successione deve essere applicata la legge tedesca che ammette la rinuncia all’eredità dietro corrispettivo. Nel nostro caso il corrispettivo è rappresentato dall’appartamento ceduto dalla figlia al fratello.
Il professionista ritiene che all’operazione può essere applicato il regime di tassazione del “prezzo-valore” previsto dall’articolo 1, comma 497, della legge n. 266/2005, in quanto cessione di immobile a titolo oneroso.
 
Dello stesso parere è l’Agenzia delle entrate. Il comma 497 richiamato prevede una deroga alla regola generale per la determinazione dell’imponibile ai fini dell’imposta di registro e ipo-catastali per le cessioni di immobili a uso abitativo.
In particolare, il regime del cosiddetto “prezzo-valore” consente, al verificarsi di determinate condizioni (cessioni di abitazioni a favore di persone fisiche non esercenti attività commerciale, artistica o professionale, e a seguito di richiesta dell’acquirente al notaio) di effettuare il calcolo dell’imponibile sul valore catastale dell’immobile, a prescindere dal prezzo pattuito dalle parti, ed evita controlli da parte dell’Amministrazione finanziaria.
 
L’Agenzia, dopo aver delineato gli ambiti della disciplina di riferimento, ricorda che con diversi documenti di prassi, l’amministrazione si è espressa dando il via libera al regime per casi che potevano sollevare dubbi interpretativi sulla natura di “cessione” di determinati trasferimenti di proprietà.
La risposta richiama, in particolare, la risoluzione n. 121/2007, con la quale si ampliava il raggio d’azione del comma 497 ad alcuni atti traslativi anche se non specificatamente previsti dalla disciplina in esame (come la nuda proprietà) e precisava che “costituiscono cessioni di beni gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento dei diritti reali di godimento su beni di ogni genere”.
Dello stesso tenore le indicazioni della circolare n. 18/2013.
Infine, con la risoluzione n. 320/2007, l’Agenzia ha affermato che il “prezzo-valore” è ammesso anche in caso di permuta e, quindi, in mancanza di un corrispettivo non costituito da denaro, ma da cose o diritti. In tal caso, nell’atto, ai fini dell’applicabilità dell’articolo 497 è necessario indicare l’eventuale conguaglio pattuito dalle parti e il valore dei beni permutati.
 
In definitiva, le Entrate ritengono che le conclusioni dei precedenti documenti di prassi possono essere applicate anche al caso esposto nell’interpello, dove il corrispettivo concordato dai due fratelli non è costituito dal denaro, ma dal valore dell’appartamento trasferito. Di conseguenza, l’operazione può essere effettuata tramite meccanismo di tassazione del “prezzo-valore” a condizione che nell’atto sia indicato il valore attribuito all’abitazione, come espressamente stabilito dalla norma in relazione all’obbligo di indicare il corrispettivo pattuito.