Se i canoni di locazione che una società immobiliare intende praticare agli immobili di cui risulta assegnataria a seguito di una doppia scissione parziale proporzionale, pur essendo in linea con i valori risultanti dalla banca dati dell’Omi, non sono comunque sufficienti al superamento del test di operatività, è possibile disapplicare, per il periodo d’imposta considerato, la disciplina delle società non operative dettata dall’articolo 30, legge 724/1994 (risposta n. 68/2019).
Quesito
A presentare istanza di interpello è una società immobiliare che, a seguito di una doppia scissione parziale proporzionale, risulterà assegnataria del patrimonio immobiliare di due società “sorelle”. Quest’ultimo, poi, sarà concesso in locazione commerciale alle due società. Tuttavia, sottolinea l’istante, i canoni di locazione che intende praticare, pur essendo in linea con i valori risultanti dalla banca dati delle quotazioni immobiliari (2° semestre 2017), non sono sufficienti al superamento del test di operatività previsto dalla disciplina delle società non operative.
Sulla base di queste premesse di fatto, la società chiede all’Agenzia di esprimere il proprio parere circa la possibilità, nel caso concreto, di disapplicare le disposizioni dettate per le società di comodo dall’articolo 30, legge 724/1994.
Risposta
Nel delineare la soluzione operativa al caso sottoposto alla sua attenzione, l’Amministrazione, innanzitutto, richiama brevemente la normativa e la prassi di riferimento.
La disciplina delle società non operative è dettata dall’articolo 30, legge 724/1994, che prevede un regime di tassazione particolare in base al quale le società per azioni, in accomandita per azioni, a responsabilità limitata, in nome collettivo e in accomandita semplice, nonché le società e gli enti di ogni tipo non residenti, con stabile organizzazione in Italia, si considerano non operativi se l’ammontare complessivo dei ricavi, degli incrementi delle rimanenze e dei proventi, esclusi quelli straordinari, risultanti dal conto economico, risulta inferiore a determinati ricavi minimi presunti (come indicati e stimati dai commi 1 e 2).
Le società qualificabili come “non operative” devono dichiarare un reddito minimo presunto, quantificato applicando a determinati aggregati patrimoniali le percentuali forfetarie previste dal comma 3.
Il comma 4-bis, peraltro, stabilisce che in presenza di oggettive situazioni che hanno reso impossibile il conseguimento dei ricavi, degli incrementi di rimanenze e dei proventi, nonché del reddito mimino presunto, ovvero non hanno consentito di effettuare le operazioni rilevanti ai fini Iva previste dal comma 4, la società interessata può presentare istanza di interpello.
Nel caso in esame, la società ha sottoposto alla valutazione dell’Agenzia la propria situazione rispetto al periodo d’imposta 2019, nel corso del quale, a causa di “oggettive situazioni”, essa non potrà conseguire i ricavi, gli incrementi di rimanenze, i proventi (ordinari) e il reddito minimo previsti dall’articolo 30.
Con specifico riferimento alle ipotesi di disapplicazione della disciplina sulle società non operative nei confronti di società immobiliari (categoria a cui appartiene l’interpellante), l’Agenzia ricorda che, con la circolare n. 5/E del 2 febbraio 2007, ha avuto modo di precisare che:
- è possibile disapplicare la normativa sulle società non operative in presenza di particolari situazioni oggettive quali, tra le altre, la “dimostrata impossibilità, per la società immobiliare, di praticare canoni di locazione sufficienti per superare il test di operatività ovvero per conseguire un reddito effettivo superiore a quello minimo presunto” (ad esempio, nei casi in cui i canoni dichiarati siano almeno pari a quelli di mercato)
- tali oggettive situazioni possono essere fatte valere anche da società o enti non immobiliari, in relazione a determinati immobili dagli stessi posseduti.
Inoltre, con la circolare n. 25/E del 4 maggio 2007 (paragrafo 8), la stessa Agenzia ha ulteriormente precisato che: “per la determinazione del valore di mercato dei canoni di locazione si potrà fare riferimento ai valori (espressi in euro per mq al mese) riportati nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi)”.
Nel caso in esame, la società istante ha prodotto e allegato la tabella delle quotazioni immobiliari dell’Omi relativa al secondo semestre 2017, da cui emerge la congruità dei canoni di locazione che intende applicare.
Orbene, conclude l’Agenzia, qualora le quotazioni Omi relative al 2018 e al 2019 (ancora non pubblicate) non si discostino da quelle indicate nell’istanza di interpello, sulla base della descrizione del caso concreto fornita dalla società istante, sarà possibile disapplicare per il periodo d’imposta 2019 la disciplina delle società non operative dettata dall’articolo 30, legge 724/1994.
