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Normativa e prassi

Senza quote di ammortamento lavori a deducibilità limitata

Tetto del 5% e rinvio al quinquennio successivo se l'immobile è pervenuto al professionista a titolo gratuito

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Ai fini del reddito da lavoro autonomo, le spese incrementative sostenute per la ristrutturazione di un immobile non acquisito a titolo oneroso, sono deducibili, nell'anno di sostenimento, nel limite del 5% del costo complessivo dei beni ammortizzabili, con rinvio dell'eventuale eccedenza ai cinque periodi d'imposta successivi. L'Iva non può essere detratta se la costruzione è accatastata come unità abitativa. Al fabbricato ancora in fase di cambiamento di destinazione rimane attribuita la categoria assegnata prima dell'inizio del procedimento di trasformazione.

Questa, in estrema sintesi, la risposta fornita dall'agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 99/E dell'8 aprile, a uno studio associato che intende ristrutturare un fabbricato proprietà di terzi, già accatastato come abitazione e ora appartenente alla categoria F riservata alle "unità immobiliari in corso di definizione".
L'istante fa presente che, a fine lavori, uno degli appartamenti, per il quale ha sostenuto interamente i costi, verrà destinato a uso ufficio e utilizzato direttamente dallo studio associato.

Due i chiarimenti richiesti. Uno riguarda la possibilità di dedurre le spese di ristrutturazione secondo il regime previsto per i beni strumentali, l'altro, considerando il cambiamento di destinazione d'uso in atto, la detraibilità dell'Iva. I quesiti vengono posti formulando due ipotesi diverse:
  • immobile intestato a entrambi i soci - prima dell'inizio dei lavori - con atto di donazione o compravendita
  • immobile non di proprietà ma detenuto con contratto di locazione o comodato.
L'agenzia delle Entrate, per formulare il suo parere, sceglie di affrontare separatamente le due problematiche.

Deducibilità ai fini del reddito da lavoro autonomo
Per definire questo primo dubbio, viene innanzitutto chiamato in causa l'articolo 54, comma 2 del Tuir, come modificato dalla Finanziaria 2007 che, a proposito di deducibilità delle spese sostenute per la ristrutturazione e manutenzione di immobili esclusivamente strumentali allo svolgimento di un'attività professionale, precisa che le stesse possono essere dedotte "nel limite del 5 per cento del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili, quale risulta dall'inizio del periodo d'imposta dal registro di cui all'art. 19 del Dpr 29 settembre 1973, n. 600, e successive modificazioni; l'eccedenza è deducibile in quote costanti nei cinque periodi d'imposta successivi".
Più nello specifico, l'Agenzia stessa era intervenuta sull'argomento con la circolare 47/2008, per dettare alcune specifiche relative alle modalità di applicazione del suddetto articolo a proposito di interventi di ammodernamento e manutenzione di fabbricati strumentali:
  • le spese "oggettivamente" incrementative del costo del fabbricato sono deducibili per intero e seguono i medesimi criteri previsti per le quote di ammortamento riferite all'immobile stesso
  • viceversa, le somme non qualificabili come "incrementative", vanno dedotte secondo le modalità fissate dal citato articolo 54, comma 2.
Di conseguenza, se la spesa è oggettivamente incrementativa, va computata in aumento della quota di ammortamento. Nel caso, invece, per l'immobile non si proceda ad ammortamento (perché, ad esempio, acquisito a titolo gratuito o perché di proprietà di terzi), le spese saranno deducibili nel limite del 5% del costo complessivo dei beni ammortizzabili nell'anno di sostenimento; l'eventuale eccedenza andrà ripartita in quote costanti nei cinque anni successivi.

Detrazione Iva
La disciplina Iva (articolo 19-bis1 del Dpr 633/1972) esclude la detrazione dell'imposta per l'acquisto, la locazione o la ristrutturazione di un immobile a uso abitativo, fatta eccezione per le imprese che svolgono, come attività principale o esclusiva, la costruzione o la rivendita di case.
Per dare risposta al secondo quesito occorre, quindi, andare a vedere la categoria catastale attribuita alla costruzione oggetto dell'interpello. L'istante dichiara che la stessa è per il momento classificata quale "unità in corso di definizione" (categoria F), in quanto si trova in una fase di trasformazione edilizia che preclude la possibilità di formalizzare al Catasto il cambiamento della destinazione d'uso. Per l'Agenzia, questa circostanza di transitorietà porta ad attribuire all'immobile la classificazione originaria di natura abitativa e, quindi, l'impossibilità di detrarre l'Iva.
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