Superbonus in condominio “misto”,
per la classe energetica parla l’Enea

Appurato che l’intervento di riqualificazione energetica interessa almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio costituito da tre distinti volumi, costituiti sia da unità immobiliari residenziali sia dagli uffici di un istituto di credito, il condominio, che intende effettuare i lavori agevolabili solo su di una parte di esso, potrà verificare il miglioramento di minimo due classi energetiche leggendo il “Vademecum Ape convenzionale” dell’Enea.

Prima di arrivare a questa conclusione, messa nero su bianco nella risposta n. 453 del 1° luglio 2021, l’Agenzia delle entrate, per inquadrare al meglio la questione, richiamando la circolare n. 24/2020, precisa che, in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, il Superbonus (articolo n. 119, Dl “Rilancio”) spetta solo se le relative spese riguardano un immobile residenziale considerato nella sua interezza. In particolare, se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio è superiore al 50%, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono le spese per le parti comuni. Quando, invece, tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni, ma soltanto da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nello stesso edificio, ("non residenziale nel suo complesso").

Tanto premesso, alla specifica domanda posta dal condominio istante, su come verificare il conseguimento, con gli interventi realizzati, del miglioramento di due classi energetiche richiesto dalla norma per accedere all’agevolazione, l’Agenzia ricorda che lo stesso deve essere dimostrato con l'Attestato di prestazione energetica (Ape) convenzionale, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. E, con riferimento alle modalità attraverso le quali determinare tale miglioramento, rinvia ai chiarimenti forniti dall’Enea nel "Vademecum Ape Convenzionale".
In particolare, l’Ape convenzionale ha la finalità di dimostrare il miglioramento di due classi energetiche ai fini della richiesta di incentivi Superbonus e nell’ipotesi di edifici pluri-unità, contrariamente a quanto previsto per l'Ape tradizionale, l'Attestato deve essere redatto per l'intero edificio e non per la singola unità immobiliare, secondo le indicazioni contenute nel punto 12 dell'allegato A al decreto 6 agosto 2020 con i "requisiti Ecobonus".
Nel dettaglio, però, è necessario distinguere i seguenti casi:
a) se l’incidenza residenziale è maggiore del 50% (riferita alla superficie catastale), si considerano nell'Ape convenzionale tutte le unità immobiliari, di qualsiasi destinazione d'uso, dotate di impianto di climatizzazione invernale e le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale nelle quali è legittimo installarlo.
b) se l’incidenza residenziale è minore o uguale al 50%, le unità immobiliari da considerare nell'Ape convenzionale sono solo quelle residenziali, comprese anche quelle sprovviste di impianto di climatizzazione invernale.

In entrambi i casi, le unità immobiliari sprovviste di impianti si prendono in considerazione secondo quanto previsto nel punto 2.1 dell'allegato 1 del decreto 26 giugno 2015 "Linee guida per la certificazione energetica". Nell'Ape convenzionale, inoltre, possono essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica, a seconda della percentuale di incidenza residenziale dell'edificio.

Tanto riepilogato rispondendo alla specifica domanda, l’Agenzia dà il via libera al condominio istante alla fruizione del Superbonus per i lavori di efficientamento energetico che intende realizzare su due dei tre volumi che costituiscono l’intero edificio, a condizione che lo stesso effettui la verifica del rispetto del 25% minimo della superficie disperdente lorda interessato dall'intervento, richiesto per usufruire della maxi-detrazione, considerando l'edificio nella sua interezza.